Erster Wiener Zinshaus-Marktbericht – im Gespräch mit Mag. Reinhard Stix

Mag. Reinhard Stix widmet sich seit 1997 – zuerst mit Strauss & Partner, seit 2013 mit Stix+Partner – dem Kauf und der Sanierung von Zinshäusern sowie der Entwicklung großflächiger Neubauprojekte.


EUGEN OTTO: Sie haben ja in den letzten Jahren einige herausfordernde und wegweisende Projekte rund um die Sanierung von Zinshäusern abgeschlossen, die Berggasse 35 zum Beispiel, um nur eines zu nennen.

REINHARD STIX: Freut mich, wenn Sie das auch so sehen! Seitdem ich mich mit Stix und Partner vor mehr als sieben Jahren selbstständig gemacht habe, habe ich eine Vielzahl an spannenden, einzigartigen und herausfordernden Projekten umgesetzt. Eines, das dabei definitiv heraussticht, ist die Berggasse 35 – ein ehemaliges Telegraphenamt.

Auch gerade jetzt machen Sie etwas, was ich unglaublich finde – das ist die Erste Bank.

Die Erste Bank und ich pflegen schon seit mehreren Jahren eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Zu Beginn unserer Zusammenarbeit habe ich mit dem Erwerb von insgesamt 15 Zinshäusern der Erste Bank einen tollen Start in die Selbständigkeit geschafft. Ich bin davon überzeugt, dass die gegenseitige Wertschätzung und die jahrelange Erfahrung in der Branche ausschlaggebend waren. Ein Zinshaus zu erwerben ist nur die halbe Miete, die andere Hälfte ist die Kunst, daraus den größten möglichen Mehrwert zu schaffen. Rückblickend bin ich stolz drauf, diese 15 facettenreichen und unterschiedlichen Zinshäuser erfolgreich entwickelt zu haben. Ich schätze, dass dies und die darauf folgenden Projekte den Grundstein für das Vertrauen der Erste Bank gelegt haben, mich und mein Unternehmen mit der Projektsteuerung der Generalsanierung des einzigartigen Projektes der Spar Kasse am Graben zu beauftragt. Trotz Corona bin ich zuversichtlich, dass wir auch diese spannende Aufgabe erfolgreich bewältigen.

Vor allem, vom Gebäude, von der Lage, vom Bauschutz ...

Die Spar Kasse ist ein sehr komplexes Unterfangen, insgesamt handelt es sich um eine Struktur, die aus mehreren Gebäuden besteht, dazwischen der kleine Pfarrhof, der nicht angetastet werden darf. Dieses Projekt ist besonders und dementsprechend benötigt es auch langjährige Erfahrung, um sich so einem Projekt anzunehmen.

Sie haben auch die Wohllebengasse im vierten Bezirk gestaltet. Ein unglaublich bescheidenes aber doch unglaublich wichtiges Haus. Ich bin dort viele Jahre vorbeigefahren, ohne es betreten zu haben.

Das ist ein wirklich schönes Haus, das von außen jedoch seine wahre Pracht verbirgt. Macht man jedoch einen Schritt durch die kleine Tür dieses tollen Tores, sieht man eine Eingangshalle, die es so nur selten in Wien gibt. Da kann man mit einem Lastwagen durchfahren, ohne dass die Luster berührt werden. Das ist ein Wahnsinn! Also, wenn es ein Lieblingszinshaus geben würde, dann wäre das definitiv in der engeren Auswahl.

Das Lieblingszinshaus ist immer das nächste, das kommen könnte. Ein Herzensprojekt? Aber weil Sie von Ihrem Heimatort sprechen – wie hat alles begonnen? Wie sind Sie überhaupt mit Immobilien in Kontakt gekommen?

1997 während meines Studiums habe ich ein Inserat gesehen, das beim Zentrum für Berufsplanung in der WU hing. Da wurde ein „Assistent der Geschäftsführung“ gesucht. Damals hatte ich wenig Vorstellung vom Assistenten Job, aber ich habe mir gedacht, Motivation und Lernwilligkeit können überall gebraucht werden und habe mich einfach beworben. Ich bekam den Job und war in den darauf folgenden Jahren der Assistenz von Herr Ing. Karl-Heinz Strauss. Anfänglich ohne Vorkenntnisse habe ich jedoch sehr schnell eine große Freude an der Branche und den Projekten gefunden. Für mich war Herr Ing. Strauss ein großer Lehrmeister und Mentor mit dem ich 15 Jahre einen gemeinsamen Weg gehen durfte.

Das war Strauss & Partner damals?

Ursprünglich arbeitete ich mit Herrn Ing. Strauss bei der Concorde Projekt. Als dieser nach einiger Zeit, die Strauss & Partner gegründet hat, durfte ich mitgehen. Im Zuge des Verkaufs der Strauss & Partner an die Porr, wurde ich einer der Geschäftsführer des eingegliederten Unternehmens. Durch die Einbindung der Strauss & Partner in einen großen Konzern veränderte sich jedoch einiges. Ich war vorher immer kleine und schlanke Strukturen gewohnt. Da ich grundsätzlich gerne nahe an den Projekten bin, spielte ich immer wieder mit dem Gedanken in die Selbstständigkeit zugehen und nach reiflicher Überlegung wagte ich dann diesen Schritt, den ich bis heute nicht bereut habe.

Da braucht man ja eine ordentliche Portion Mut, immerhin 15 Häuser. Wie lange ist das jetzt her?

Das war 2013, vor acht Jahren.

Da muss man einen ordentlichen Rückhalt haben.

Neben einer guten Portion Mut und Zuversicht, hatte ich das Glück, das Vertrauen meines Partners und eines Bank Vorstandes, die heute meine Hausbank ist, zu genießen.

Was war damals Ihr Plan mit den fünfzehn Häusern?

Kurzgesagt, hatten wir mit jedem Haus eine Idee, die Bank hat uns fünf Jahre Zeit für die Umsetzung gegeben, wir haben es schlussendlich in zwei Jahren durchgezogen.

Toll. Haben Sie noch etwas behalten von denen?

Nein, haben wir nicht. Damals haben wir gedacht, das funktioniert weiter so. Heute würde ich das nicht mehr so machen. So viele schöne Häuser! Wir haben auch drei oder vier in Hietzing gehabt, ein paar mit wirklich gutem Potenzial, die glücklicherweise dann alle ausgebaut worden sind.
 

Zu einem anderen Thema: Wie stehen Sie zum Zinshaus heute? Was hat es für einen Stellenwert, im Vergleich zu der Zeit, als Sie begonnen haben? Wie hat es sich entwickelt in Ihrer Wahrnehmung?

Mich persönlich begleitet das Zinshaus schon sehr lange. Das erste Zinshaus habe ich 2007 gekauft, damals nur einen kleinen Anteil. Ich persönlich finde, es ist die wunderbare Ergänzung zu unseren Neubauprojekten. Denn auch wenn man sich bemüht, dass ein Neubau ein bisschen anders aussieht als im Mainstream, so kann es leider schwer die Individualität und Einzigartigkeit eines Zinshauses übertreffen.

Nehmen Sie zum Beispiel die Porzellangasse 58. Das ist einen Steinwurf von meiner Wohnung entfernt. Das Haus liegt direkt an einer Privatstraße, mit Parkplätzen dazwischen. So etwas würde man nie wieder bauen.

Ein einziges Mal wollten wir die Fassade eines Projektes in der Gumpendorferstraße ergänzen lassen, so wie es ursprünglich einmal war. Es wäre schön gewesen, aber das hätte ein Vermögen gekostet und dann rechnet sich das Projekt nicht mehr.

Zurückkommend auf Ihre Frage: Ein Zinshaus ist etwas, mit dem man mehr Emotionen verbindet – ich zumindest.

Wir haben in den letzten zehn Jahren gesehen, dass sich die Preise bei den Zinshäusern unfassbar entwickelt haben. Was ist für Sie, wenn Sie heute etwas Neues angeboten bekommen oder suchen, was ist für Sie maßgeblich? Wann sagen Sie, das ist etwas, da interessiere ich mich dafür, trotz des hohen Preisniveaus?

Das hat sich interessanterweise bei mir nicht verändert. Für mich sind maßgeblich das Durchschnittsmietniveau, die Lage des Hauses, die Möglichkeit, ob wir etwas aufbauen können, ob wir etwas optimieren können und die Beschaffenheit. Das sind seit dem ersten Tag die gleichen Parameter.

Wobei es heute etwas schwieriger ist, etwas zu finden. Da gibt es nur mehr sehr wenige. Gerade habe ich glücklicherweise wieder zwei Häuser aus privater Hand gekauft, die ein bescheidenes Durchschnittsmietniveau haben und die auch noch nicht optimiert worden sind. Aber alles, was derzeit innerhalb des Gürtels ist, schauen wir uns intensiver an. Ich glaube, dort gibt es, wenn man es ordentlich bewirtschaftet und ordentlich entwickelt, eine große Nachfrage, auch wenn unser Verkaufspreis sehr engagiert ist. In anderen Lagen, das muss ich gestehen, bin ich ein bisschen skeptischer.

Also außerhalb des Gürtels?

Wir haben einige Projekte außerhalb des Gürtels, jedoch sind wir hier mit Projekten etwas vorsichtiger, da man nie sagen kann, wie sich gewisse Grätzl in der näheren Zukunft entwickeln.

Was denken Sie, wo die Reise hingeht? Also wenn wir heute ein Preisniveau von 100 haben, was ist Ihre Einschätzung? Was macht die Situation dieser Pandemie, die wir jetzt seit einem Jahr haben und die doch ein Ende mit einem zeitlichen Fragezeichen hat? Was ist Ihre Einschätzung für die nächsten Jahre beim Zinshaus, beim Preis?

Durch die Corona-Krise hat das Thema Wohnen neue Parameter bekommen. Auf einmal war von einem Tag auf den anderen die Mobilität der Menschen eingeschränkt. Durch den Lockdown war man plötzlich wie eingesperrt – zumindest im März letzten Jahres – für einen ganzen Monat! Zu viert! Wenn Sie dann wie alle anderen auf 47 bis 53 m² mit vier Leuten wohnen fühlen sie sich wie eingesperrt! Und dann sitzen auf dem Esstisch zwei Erwachsene im Homeoffice mit Laptop, möglicherweise noch mit einem Drucker, was machen da die Kinder? Auf 47 m² ist das – ich habe selbst zwei Buben mit fünf und sieben Jahren – das ist eine große Herausforderung.

Im Zuge dessen überdenken die Menschen ihre Wohnsituation und da glaube ich auch, dass die Grundrisse, die wir in den Zinshäusern haben entgegenkommend sind.

Sehen Sie da eine stabile Entwicklung oder vielleicht sogar noch eine Steigerung?

Das wird noch steigen – das glaube ich schon. Ich mache das schon seit 1997, noch nicht so lange wie Sie, aber als wir in der Strauss & Partner in Kitzbühel begonnen haben, hieß es schon, dass die Preissteigerung im nächsten Jahr vorbei sein wird. Heute kann ich sagen, dass dies definitiv nicht der Fall ist.

Vielleicht noch eine Frage. Wir haben ja doch eine ziemlich breite Palette besprochen. Vom Erwerb, der Entwicklung – also zu unterschiedlichen Themen eines Zinshauses. Wo ist der Schwerpunkt?

Wir haben nicht nur einen Schwerpunkt. Bei uns hält sich der Schwerpunkt zwischen Zinshäusern und Neubau die Waage. Wir haben ein Gefühl für das Alte und eine Idee für das Neue. Wir entwickeln derzeit rund 25.000m² Neubaufläche im 21., 22. und 11. Bezirk. Neben den Neubauprojekten und den Zinshäusern im inneren Bereich des Gürtels habe ich mich auf ein Herzensprojekt, Nachnutzung eines stillgelegten 25m hohen Getreidesilos ein Stück außerhalb von Wien, angenommen. Dort wo meine Wurzeln liegen – nicht nur die meiner Weinreben. Nachdem ich sehr verbunden mit dem Weinviertel bin, ist es eine große Freude und ein beherrschbarer Aufwand, so ein Lagerhaus in einer kleinen Gemeinde wie Bernhartsthal zu entwickeln. Es macht Spaß, ist aber auch eine gewisse Herausforderung, aber unser Kernsegment ist wie gesagt der Neubau und das Zinshaus in Wien.

Zum Standort Wien, wenn Sie da irgendwie kommentieren würden: Was gefällt Ihnen, was gefällt Ihnen nicht? Haben Sie Anregungen, was könnte man besser machen in der Stadt?

Wien ist seit ewigen Zeiten einer der lebenswertesten Städte der Welt – und das zurecht. Ich habe ja auch das Vergnügen, im Westen von Kanada etwas beruflich tätig zu sein, in Vancouver bzw. Vancouver Island, das in den gleichen Rankings auch immer unter den ersten drei ist. Es gibt meiner Meinung nach wenige Städte, die diese Lebensqualität haben. Wir können hinausgehen, die Kinder können auf die Straße gehen, die Stadt ist sauber, sicher und vielfältig. Aus persönlicher Sicht kann ich mich nicht beklagen. Aus geschäftlicher Sicht würde ich mich natürlich freuen, wenn die eine oder andere Baugenehmigung etwas flotter kommen würde, aber in Zeiten wie diesen ist es durchaus verständlich, dass es hier zu Verzögerungen kommt.

Toll! Sie haben zwei Söhne! Was sind so die Werte? Was sind so die Grundwerte, die sie denen gerne mitgeben würden? Was möchten Sie, dass sie über das Geschäft, die Branche, das Immobiliengeschäft mitbekommen oder wissen?

Über die Branche – das ist eine schwierige Sache! Aber prinzipiell versuche ich, ihnen zu sagen – und das ist nicht ganz so einfach mit den kleinen Herrschaften, vor allem wenn sie so einen sturen Kopf haben –, dass man, wenn man etwas beginnt, es durchziehen soll. Auch wenn es nicht immer gut ausgeht. Da muss man durch, das ist genauso bei Immobilienprojekten. Es gibt immer etwas, vor allem, wenn man etwas umbaut, was unvorhergesehen ist. Da kann man nicht gleich wieder aufhören, da muss man durchhalten. Das versuche ich, ihnen beizubringen. Abgesehen davon, und das wissen sie mittlerweile, wenn wir etwas machen, dann schaffen wir auch etwas Nettes, was ihnen auch gefällt.

Dann wäre das Motto, auch Ihres: „Was man anfängt, soll man auch fertig machen.“ Das gilt ja für alles, nicht nur für den Beruf.

Das gilt für alles, ja!

Und das macht einen auch zu einem guten Partner, das macht einen auch verlässlich, auch für die Kunden, für die Partner, von denen man etwas kauft oder denen man etwas verkauft. Ich habe aber jetzt schon herausgehört, dass Sie auch anderen vertrauen, dass Sie nicht nur Ihre Projekte alleine machen, sondern dass Sie dort, wo es sich ergibt, auch mit Partnern arbeiten.

Da gibt es nur ein paar Wenige, aber mit diesen Langjährigen mache ich sehr gerne Projekte. Bei meinen Partnern steht Vertrauen und Handschlags-Qualität an oberster Stelle. Natürlich ist es mein Job, Projekte zu entwickeln, aber wer sagt, dass dies nicht auch Spaß machen kann? Ich genieße es sehr, mit meinen Partnern eine starke Vertrauensbasis zu haben. Mit denen braucht man sich nicht abzustimmen, was macht der eine, was macht der andere oder klären, ist dieser Ausbau gut, ist ein Verkauf zu diesem Preis in Ordnung. Da braucht man nicht lange drum herum reden, das schätze ich sehr.

Für Ihr Unternehmen, wenn Sie so die nächsten, drei bis fünf Jahre nach vorne schauen, wir haben gesprochen vom Zinshaus, den neuen Entwicklungen, von den Neubauten, gibt es da noch irgendetwas, was Sie vorhaben. Eine weitere Strategie?

Wir werden versuchen, einiges noch zu verbessern, Entscheidungen flotter zu treffen – sofern sie bei uns liegen – und schauen, immer flexibel zu bleiben. Die Zukunft im Umfeld der Pandemie ist jetzt nicht unbedingt so, dass man jeden Tag davon ausgehen kann, dass es immer so ist wie im vorletzten Jahr. Wir müssen uns ein bisschen anpassen, das versuchen wir – so wie alle anderen auch – umzusetzen. Wir bleiben unseren Kompetenzen, dem Neubau und dem Zinshaus treu und nehmen die ein oder andere spannende oder neue Herausforderung gerne an.

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