Wiener Villenmarkt gibt deutliches Lebenszeichen
Kräftiges Plus bei Transaktionsvolumen und Preisen - Häuser- und Villenreport von Otto Immobilien: Erstmals Daten auch für Klosterneuburg Kierling und Weidling
Text: Katharina Scheidl-Aziz // Foto: Christian Steinbrenner
Der Markt für Ein-, Zweifamilienhäuser und Villen in den klassischen Wiener Villenbezirken 17, 18 und 19 sowie in Klosterneuburg hat im Vorjahr ein deutliches Lebenszeichen von sich gegeben. Insgesamt wurden in diesen Bezirken im Vorjahr 400 Mio. Euro umgesetzt, ein Wert, der sich im Jahresverlauf 2022 durch ausstehende Verbücherungen aber weiter erhöhen dürfte. Zu diesem Ergebnis kommt der seit heute vorliegende Häuser- und Villenreport von OTTO Immobilien, der neben den Bezirken Hernals, Währing und Döbling erstmals auch Daten für Klosterneuburg, Kierling und Weidling erhebt.
Einen teils sehr starken Aufwärtstrend gab es auch bei den Kaufpreisen: im Jahresvergleich haben die Preise in allen analysierten Bezirken zugelegt. Den stärksten Zuwachs gab es mit rund 37 Prozent im 18. Bezirk. Hier ist das Preisniveau des mittleren Kaufpreises für Villen von rund 1,81 Mio. auf nun 2,48 Mio. Euro gestiegen. Knapp dahinter liegt mit einem Zuwachs von 31 % der 19. Bezirk. Der mittlere Kaufpreis für Häuser- und Villen beträgt in Döbling nun 3,33 Mio. Euro und liegt somit weit über den Vorkrisenwerten.
Die Nachfrage übersteigt auch in dieser Assetklasse das Angebot deutlich. Mit Stichtag 30.3.2022 umfasste das relevante Villenangebot in den sechs analysierten Bezirken exakt 138 Häuser. Die meisten davon, nämlich 51, stehen im 19. Bezirk zum Verkauf. Im Hinblick auf die Preisklassen stechen vor allem die Häuser in der Klasse bis 2,5 Mio. Euro hervor. „Sie bilden mit 23 Objekten den größten Anteil“, berichtet Sonja Kaspar, Leiterin Wohnen bei OTTO Immobilien. Häuser- und Villen in der Preisklasse 2,5 bis 5 Mio. Euro sind mit 16 Objekten im aktuellen Angebot. Zu einem Preis von über 5 Mio. Euro befinden sich derzeit 9 Objekte im 19. Bezirk am Markt, so der Report.
Größere Objekte gesucht
Nach einem weiteren Jahr, in dem uns die Pandemie sehr stark beschäftigt hat, haben sich die Menschen an die starke Verschmelzung von Leben und Arbeiten gewöhnt. Viele haben ihre Wohnsituation verändert oder möchten das in der nahen Zukunft tun. „Wir sehen seit den Lockdowns, dass das Bedürfnis nach mehr Grünfläche stark gestiegen ist“, betont Kaspar. Daneben ist mehr Platz gefragt, um die verschiedenen Bedürfnisse wie Homeoffice, Homeschooling oder Fitness flexibel befriedigen zu können. „Der Trend geht eindeutig zu größeren Objekten mit mehr Platz. Dabei wird vor allem nach leistbarem Eigentum gesucht, was das Interesse an Häusern im Speckgürtel von Wien deutlich ansteigen lassen wird“, prognostiziert Kaspar.
Und noch etwas zeigt sich: In den traditionell stark nachgefragten Bezirken 17, 18 und 19 kommt es vor allem bei den hochpreisigen Villen auf die Lage und das Maß an Privatsphäre an. „Hier gehen die Preise auch schon mal in den zweistelligen Millionenbereich für frei stehende Häuser und Villen in Toplagen, die eine entsprechende Grundstücksgröße, Ausstattung und das passende Raumangebot bieten“, weiß die Expertin.
Knappes Angebot
Insgesamt gibt es in den sechs analysierten Bezirken mit Stichtag 01.04.2022 exakt 10.012 Villen, Ein- und Zweifamilienhäuser laut OTTO-Definition. „Davon befinden sich 1.266 (13 %) im 17. Bezirk, 1.043 (10%) im 18., 2.279 (23 %) im 19. Wiener Gemeindebezirk, 1.009 (10 %) in Kierling, 3.269 (33 %) in Klosterneuburg und 1.146 (11 %) in Weidling“, berichtet Martin Denner, BSc, Leiter Immobilien Research. Deutlich reduziert hat sich der Bestand im 19. Bezirk – und zwar um 124 Häuser – sowie im 18. Bezirk, wo 45 Häuser abgerissen wurden. Im 17. Bezirk hingegen verringerte sich der Bestand nur um ein Objekt. „In den meisten Fällen wurden die Objekte abgerissen und durch Wohnungsbauten ersetzt“, so Denner.
Ausländische Käufer in Warteposition
Vor dem Ausbruch der Pandemie war das Kaufinteresse von internationalen Privatpersonen für Wiener Villen und Häusern extrem groß. „Insbesondere bei den Luxusvillen von 5 bis 25 Millionen haben wir einige ausländische Kunden, die uns über unser internationales Netzwerk Knight Frank kontaktiert haben, intensiv betreut - und standen oft vor Abschluss mehrerer Kaufverträge“, berichtet Mag. Richard Buxbaum, Leiter Wohnen International. Corona habe jedoch dafür gesorgt, dass ausländische Käufer auf die Bremse gestiegen sind und abwarten wollten, wie sich die Welt und Wien auf diese Krise einstellen wird.
„Im Vorjahr war wieder eine deutliche Steigerung der Nachfrage aus dem Ausland nach Wiener Villen und Häusern zu sehen. Zuwachsraten von über 30% haben das hohe internationale Ansehen von Wien und deren Wohnimmobilien unterstrichen und bestätigt“, sagt der Experte. Sie sind jedoch – angesichts des in den letzten zwei Jahren spürbar zurück gegangenen Angebots – häufig zu spät gekommen und mussten sich österreichischen Käufern, die schneller und flexibler waren, geschlagen geben. Nun befinden sich viele internationale Kaufinteressenten aber wieder in einer Warteposition. „Man will die Ukrainenkrise und andere Unsicherheiten noch abwarten, bevor die Entscheidung für eine Villa oder ein Haus in Wien oder im Speckgürtel von Wien getroffen wird“, weiß Buxbaum. Die Objekte werden übrigens nicht nur von Privatpersonen zur Eigennutzung sehr geschätzt. „Immer mehr nationale und internationale Investoren sehen klassische Wiener Villen auch als langfristige krisensichere Anlageobjekte“, sagt Buxbaum.
* Mittlerer Kaufpreis: 50 Prozent der Villen wurden unter diesem Wert verkauft, 50 Prozent darüber.