OTTO Immobilien Kompass

KW 17 - Update Wiener Eigentumswohnungsmarkt

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Es finden weiterhin Kaufabschlüsse statt und das in allen Preisbereichen.

Mag. Richard Buxbaum - Prokurist, Leiter Wohnimmobilien

​Wiener Wohnungsmarkt:

Aufwärtstrend mit leichter Handbremse

Als relativ unbeeindruckt von der Corona-Krise erweist sich derzeit der Eigentumswohnungsmarkt in Wien. Nach einer sehr ruhigen Phase in den beiden Wochen nach dem Lock down Mitte März, ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im oberen Preissegment (ab etwa 7.000 Euro pro Quadratmeter) im April wieder gestiegen. „Es finden weiterhin Kaufabschlüsse statt und das in allen Preisbereichen, auch bei höheren Millionenbeträgen“, betont Mag. Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien. Und auch im mittleren Preissegment - zwischen 4.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter - gibt es kaum Rückgänge bei den qualifizierten Anfragen. „Nachgefragt werden vor allem Eigentumswohnungen für Eigennutzer, und zwar sowohl Bauträgerprojekte als auch Einzelwohnungen. Wobei der Anteil der Eigennutzer bei den Suchenden mit 70 Prozent überwiegt“, berichtet Sonja Kaspar, Vorsorgeexpertin und Leiterin der Otto Immobilien Boutique.

Allerdings gehen die Vermarktungs- und Verkaufsprozesse langsamer voran, teils werden Transaktionen auch verschoben. Die Gründe dafür liegen vor allem in den derzeit geänderten Rahmenbedingungen: Virtuelle Besichtigungen werden zwar sehr positiv angenommen, ersetzen aber vielfach nicht die persönliche Beratung und so wird die Entscheidung häufig auf die Zeit nach den strikten Ausgangsbeschränkungen  geschoben. Zurückhaltend sind derzeit auch jene Käufer, die davon ausgehen, dass es eine Preiskorrektur nach unten geben wird. Dazu kommt, dass sich auch Notare und Rechtsanwälte erst auf die neue Situation einstellen mussten. Im Sommer allerdings, so die Experten, wird wieder mehr Bewegung in den Markt kommen. 

Entspannte Eigentümer und Verkäufer

Die meisten von Otto Immobilien befragten Wohnungseigentümer und Projektentwickler von hochwertigen Wohnungen sehen die aktuelle Phase mittlerweile relativ entspannt. „Sie können in der Regel eine Verzögerung finanziell bewerkstelligen und rechnen überwiegend mit sehr stabilen Preisen in diesem Marktsegment“, sind Mag. Buxbaum und Sonja Kaspar überzeugt. Erleichterung herrscht bei den Projektentwicklern, da auf den zu Beginn der Corona-Krise eingestellten Baustellen in der Regel die Arbeit wieder aufgenommen wurde und sich die anfänglichen Materialengpässe wieder gegeben haben. Als aktuelles Dilemma werden allerdings Verzögerungen bei Bauverfahren angesehen, die mehr Zeit in Anspruch nehmen werden, sind Mag. Buxbaum und Kaspar überzeugt.

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Nachgefragt werden vor allem Eigentumswohnungen für Eigennutzer.

Sonja Kaspar - Leiterin OTTO Immobilien Boutique

Corona bringt neue Kriterien:

Freiflächen, größere Wohnungen und Arbeitszimmer gefragt

Bei der genaueren Betrachtung der vergangen Wochen der Corona-Krise kommen einige Punkte zum Vorschein, die in der Zukunft unterschiedlich zu bewerten sein werden. „An vorderster Front ist die Nachfrage nach einer Freifläche, wie Balkon, Loggia, Terrasse und Garten, deutlich in die Höhe gegangen. Leicht nachvollziehbar, wenn sich fast alle die meiste Zeit in ihren eigenen vier Wänden aufhalten müssen“, sagt Mag. Buxbaum. Auch der Ausblick und die Himmelsrichtung, in der die Wohnung ausgerichtet ist, steht angesichts des aktuellen Dauer-Aufenthalts in den eigenen vier Wänden auf dem Prüfstand. Gleiches gilt für die Grundrisse und den bisherigen Trend zu Mikrowohnungen. „Eine Bewusstseinsänderung in Richtung tendenziell größere Wohnungen ist zu erwarten“, erklärt Mag. Buxbaum.  Gerade bei der teureren Eigentumswohnungsklasse stelle sich angesichts der Erfahrungen der letzten Wochen darüber hinaus  vermehrt die Frage nach einem geeigneten Arbeitszimmer und Fitnessbereich.

Grünbezirke wieder im Trend

Weiters wird die Lage der Wohnung kritischer beurteilt: Das dicht verbaute Gebiet, wo es wenige Erholungs- und Grünflächen oder weitläufige Straßen gibt, wird nun teils anders eingeschätzt, als die Grünbezirke von Wien. „Grünbezirke gewinnen wieder stark an Bedeutung“, sagt Kaspar. Stärker unter die Lupe genommen, vor allem auch in Hinblick auf die Gesundheitsversorgung, wird auch die Mikrolage. „Die Qualität des Wohnens und des eigenen Wohlbefindens hat einen neuen, höheren Stellenwert erfahren“, ist Mag. Michaela Orisich, Teamleiterin Wohnen Prime überzeugt.

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Die Qualität des Wohnens und des eigenen Wohlbefindens hat einen neuen, höheren Stellenwert.

Mag. Michaela Orisich - Teamleiterin Wohnen Prime

Preisentwicklung: Qualität setzt sich durch

Die Preise werden nach Einschätzung von Otto Immobilien – im Gegensatz zu manchen Unkenrufen – nicht generell nachgeben, entscheidend sei aber in Zukunft mehr als bisher die Qualität einer Wohnimmobilie. „Eine südseitige Wohnung mit Balkon und tollem Grundriss in einer Wiener Grünruhelage wird tendenziell an Wert gewinnen, die nordseitige Wohnung ohne Außenfläche und schlechtem Grundriss wird das Preisniveau möglicherweise nicht halten können.“  Zudem sei die Entwicklung der Preise auch sehr eng mit dem zu erwartenden Angebot verbunden: Dieses wird unter anderem davon abhängen, ob durch Umwidmungen  oder die Rückwandlung bisheriger AirBnB Wohnungen in „normale verfügbare“ Wohnungen viele neue Einheiten auf den Eigentumswohnungsmarkt kommen werden. Künftige Projektentwicklungen könnten sich möglicherweise verschieben, da die Banken höhere Eigenkapitalquoten verlangen. „Es wird sicher das eine oder andere Projekt auch nochmals überdacht, ob der Zeitpunkt nun der richtige ist oder ob eine andere Nutzung wirtschaftlich zielführender sein könnte“, so Mag. Buxbaum. Die bereits erwähnten Verzögerungen bei Bauverfahren werden die Bauleistung ebenfalls verringern. „Dem steht allerdings eine der höchsten Fertigstellungsraten an Wohnungen in diesem Jahr auch gegenüber“, sagt Mag. Buxbaum.

Wie sich die Nachfrage entwickeln wird, lässt sich aus heutiger Sicht noch nicht seriös prognostizieren. „Grundsätzlich waren Wiener Wohnimmobilien in den vergangen Jahren und Jahrzehnten eine sehr sichere Wertanlage. Jetzt gilt es, noch viel mehr die einzelnen Wohnungsparameter unter die Lupe zu nehmen und das findet auch aus unseren Erfahrungen aktuell bereits statt. Die Nachfrage wird daher recht unterschiedlich sein“, sagt Mag. Buxbaum. „Der Bedarf an gut leistbarem Wohnraum wird noch größer werden und so werden Kaufentscheidungen in der näheren Zukunft vor allem auch von der jeweiligen Geldbörse abhängen“, sagt Mag. Buxbaum. Nicht zuletzt sind Kredite weiterhin günstig zu bekommen und auch bei der neuen Bonitätsprüfung nach Corona wird die Finanzierung in soliden Verhältnissen vermutlich kurzfristig zu bekommen sein.

Wien für internationale Käufer künftig noch interessanter – Mehr Chancen als Risken

Gleichzeitig gebe es nach wie vor sehr kaufkräftige und finanzstarke Kaufinteressenten, die auf sichere Werte setzen werden. Wobei diese – längerfristig gesehen – zunehmend auch aus dem Ausland kommen werden. „Wien als beliebter Standort zum Wohnen, Arbeiten und Investieren wird international noch attraktiver werden. Es wird als die Stadt wahrgenommen, die das Virus ernst nimmt und unter Kontrolle hat und über ein funktionierendes Gesundheitssystem und sehr viele andere wichtige und attraktive Qualitäten verfügt. Erste Interessenten mit diesen Kaufmotiven haben sich bereits bei uns gemeldet.“, sagt Mag. Buxbaum.  Dementsprechend optimistisch sind die beiden Experten: „Wir blicken mit unseren Teams sehr zuversichtlich in die Zukunft. Wir sind mit unserer langjährigen Expertise sehr gut aufgestellt und sehen am Immobilienmarkt aktuell mehr Chancen als Risiken“, so Mag. Buxbaum und Kaspar.

 
 

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