© Christian Steinbrenner
Unternehmen drehen Zinshäuser mehr
Nach wie vor dominieren auf Käuferseite die Unternehmen, doch auch auf der Verkäuferseite werden sie immer stärker. Demnach sind im Berichtszeitraum knapp 70 % aller Käufe sowie 45 % aller Verkäufe von Unternehmen ausgegangen (-7%-Punkte bei den Käufen, keine Veränderung bei den Verkäufen). Privatpersonen waren mit rund 28 % bei den Käufen und knapp 54 % bei den Verkäufen jedoch weiterhin stark vertreten (+6 %-Punkte bei den Käufen, +2 %-Punkte bei den Verkäufen). Die restlichen Transaktionen sind der Gruppe der Sonstigen zuzuschreiben.
Auch beim Transaktionsvolumen haben die Unternehmen die Nase vorn: So sind rund 88 % des Transaktionsvolumens auf Käuferseite diesen zuzuschreiben, auf Verkäuferseite sind es rund 57%.
Share Deals mit + 37 % deutlich gestiegen
Für die vorliegende Herbstausgabe hat Otto Immobilien in Kooperation mit Mag. Florian Schmidl, Partner bei Mazars Austria, neuerlich die Auswertung auch nach Share Deals, also der Übertragung von Anteilen an der immobilienbesitzenden Gesellschaft, vorgenommen. Demnach wurden mit Stichtag 01. September 2020 in der Vergleichsperiode (September 2019 bis Juli 2020) bei 83 Share Deals 113 Häuser übertragen – ein deutliches Plus von 37 %, berichtet Mag. Florian Schmidl. „Der Anteil der durch Share Deals veräußerten Gründerzeit-Zinshäuser erreichte mit 32,9 % einen neuen Rekordwert, wird sich durch den Nachlauf bei den Asset Deals aber noch leicht verändern“, so seine Prognose. Im Durchschnitt beträgt der Anteil der durch Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser 12,3 %.
Ein sicherer Anker – aber nicht zu jedem Preis
„Zinshäuser bleiben weiterhin eine sichere, stabile und attraktive Investment-Assetklasse“, betont Mag.Jelena Pirker, Immobilienberaterin Zinshaus. Das klassische Wiener Gründerzeit-Zinshaus überzeuge Käufer weiterhin mit der stetigen Wertsteigerung. Das wird auch in den nächsten Monaten der Fall sein, so Mag. Pirker. Gekauft wird dennoch nicht mehr zu jedem Preis: „Wenn der Verkaufspreis stimmt, findet am Absatzmarkt eine sichere Transaktion statt. Liegt allerdings der Zinshauspreis über dem tatsächlichen Marktwert, suchen Investoren vergleichbare Objekte zu marktkonformeren Preisen in gefragten Top-Lagen“, weiß Mag. Pirker. Überproportionale Preisvorstellungen werden demnach auch künftig eher von Liebhabern für Prestige-Objekte in sehr guten Lagen bezahlt. „Der Besitzerstolz für ein klassisches Wiener Zinshaus mit strukturierter Fassade und prächtigem Entree in bester Lage lässt Aufschläge von 20% bis 30% zu den sonst schon hohen Zinshauspreisen zu“, berichtet Mag. Pirker aus der Praxis. Zinshäuser in Einkaufsstraßen würden dabei eigenen Regeln unterliegen, da hier der gewerbliche Anteil und somit die Mieteinnahmen deutlich höher sind. „Die Quadratmeter-Preise für solche Häuser scheinen überhaupt kein Limit zu haben“, sagt Mag. Pirker.
Immer weniger Zinshäuser
Allerdings werden Zinshäuser immer seltener: Während im Herbst 2009 noch 15.529 Gründerzeit-Zinshäuser − im engeren Sinn nach OTTO Immobilien − identifiziert wurden, hat sich ihre Anzahl seit damals um insgesamt 1.672 verringert. „Unsere Analyse zeigt, dass mit Stichtag 14.8.2020 nur noch rund 13.857 klassische Gründerzeit-Zinshäuser in Wien existieren. Dies entspricht einem Rückgang des Bestandes seit 2009 um etwas mehr als 11 %“, so Martin Denner. Hauptgrund für den Verlust von Gründerzeit-Zinshäusern − im engeren Sinn nach OTTO Immobilien − ist die Begründung von Wohnungseigentum. Weitere Gründe sind Nutzungsänderungen, etwa die Umwandlung in Hotels. Abrisse von Gründerzeit-Zinshäusern sind selten, was für ihre hohe bauliche Qualität bzw. ihre ausgezeichnete Adaptierbarkeit spricht.
Als Quellen für den ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht dienten neben eigenen umfangreichen Recherchen die Eintragungen im öffentlichen Grundbuch, der Kaufvertragsspiegel von IMMOunited, der Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien sowie Daten der Statistik Austria und die Daten des Firmenbuches.
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1) In die Auswertung sind jene Kaufverträge von 1. Jänner bis 31. Juni 2020 eingeflossen, die bis August 2020 im elektronischen Grundbuch abrufbar waren. Die Transaktionen wurden dabei in fünf Gruppen eingeteilt, je nachdem, wie viel Eigentum übertragen wurde – von kleinen Zinshausanteilen bis zu ganzen Häusern (100 % der Grundbuchsanteile).