Wie sieht die ideale Vorsorgewohnung aus? Kauftipps von unserer Expertin Sonja Kaspar

Anlagewohnung, Vorsorgewohnung, Anlegerwohnung – drei Bezeichnungen mit einer Bedeutung: Sie kaufen eine Wohnung, um diese weiterzuvermieten. Ziel ist für Sie als Anleger, mittels Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte zu lukrieren und langfristig Ihr Kapital zu vermehren. Wir haben mit unserer Wohn-Expertin Sonja KASPAR diese besondere Art der Eigentumswohnung beleuchtet.

Interview von: Markus Felkel

Was spricht für den Kauf einer Anlagewohnung bzw. Vorsorgewohnung?

Markus Felkel:
Frau Kaspar, welche Gründe sprechen für den Kauf einer Anlagewohnung?

Sonja Kaspar:
Grundsätzlich kann man die Käufer bzw. Anleger in zwei Hauptgruppen unterteilen:

• Die erste Gruppe sucht eine langfristige Geldanlage mit einer vernünftigen Rendite. Eine zukünftige Eigennutzung ist nicht geplant.

• Die zweite Gruppe kauft auch zu Anlagezwecken (möchte also Mieteinnahmen lukrieren), aber der Gedanke einer Eigennutzung in 20 Jahren spielt eine Rolle: für die Kinder, Enkelkinder, in der eigenen Pension, etc.

Markus Felkel:
Was unterscheidet eigentlich eine Vorsorgewohnung von einer Eigentumswohnung?

Sonja Kaspar:
Ein großer Unterschied ist zum Beispiel der Kaufpreis. Eigennutzer zahlen für eine Eigentumswohnung einen „Brutto für Netto“-Preis – den sogenannten Eigennutzerkaufpreis. Anleger zahlen einen Nettokaufpreis zuzüglich 20% Ust. Diese 20% Ust. können sie sich aufgrund des Vorsteuerabzuges vom Finanzamt zurückholen.

Markus Felkel: 
Wie ist der Netto-Kaufpreis definiert?

Sonja Kaspar:
Der Bauträger ist vorsteuerabzugsberechtigt, wenn er an einen Anleger. Da nicht in allen Ausgaben des Bauträgers eine Umsatzsteuer enthalten ist, entsteht ein Mischsteuer-Satz, welchen der Bauträger an den Wohnungskäufer (Anleger) weitergibt.

Markus Felkel: 
Können Sie uns ein Beispiel geben?

Sonja Kaspar:
Nehmen wir als Beispiel eine Neubauwohnung, Erstbezug, 2 Zimmer mit 51,51 m² Wohnnutzfläche und 5 m² Balkon:

• Kaufpreis Eigennutzer: € 312.700,-

• Kaufpreis Anleger netto excl. 20% Ust.: € 281.000,-

• Kaufpreis Anleger brutto inkl. 20% Ust.: € 337.200,-

In diesem Fall ist der Mischsteuersatz um die 11%.
 

Welche Kriterien müssen Beachtung finden?

Markus Felkel:
Was ist beim Kauf einer Anlagewohnung zu beachten?

Sonja Kaspar:
Man muss auf eine Dauer von 20 Jahren vermieten! Nur dann zahlt man den eingangs erwähnten Netto-Kaufpreis. Zusätzlich steuerlich absetzbar sind: Steuerberatungskosten, Zinsen für Darlehen, das Hausverwaltungs-Betreuungspaket.

Sollte man vor Ablauf der Frist von 20 Jahren die Wohnung verkaufen oder einen Eigenbedarf anmelden, muss man anteilsmäßig die Umsatzsteuer zurückbezahlen.

Markus Felkel:
Frau Kaspar, Altbau oder Neubau? Wo liegen die Vorteile?

Sonja Kaspar:
Für eine Neubauwohnung spricht, dass es im Gegensatz zum Altbau keine Richtwertmiete gibt. Man kann sich an den marktüblichen Preisen orientieren. Ein weiterer Vorteil einer Neubauwohnung liegt im Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Bauträger – sofern es ein Erstbezug ist. Der Anleger hat die Sicherheit, dass in den folgenden Jahren keine weiteren Investitionskosten auf ihn zukommen

Bei einer Altbauwohnung kann es passieren, dass die Steigleitung erneuert werden muss, dass ein Lift eingebaut werden muss, dass das Dach repariert werden muss, etc. Deshalb unbedingt den Zustand des Hauses begutachten, bevor man investiert!

Markus Felkel: 
Spricht auch etwas für den Kauf einer Altbauwohnung?

Sonja Kaspar:
Der Preis ist günstiger. Insbesondere wenn es sich um eine unsanierte Wohnung handelt.

Markus Felkel:
Würden Sie also eher zu einer Neu- oder Altbauwohnung raten?

Sonja Kaspar:
Wenn es sich um die erste oder zweite Vorsorgewohnung handelt, raten wir zu einer Neubauwohnung – aus den oben genannten Gründen.
 

Wie sieht die ideale Anlagewohnung aus?

Markus Felkel:
Als Anleger will ich eine für meine Mieter attraktive Wohnung. Worauf gilt es hier ein Augenmerk zu legen?

Sonja Kaspar:
Wichtig sind Lage, Größe, Grundriss. Und zwar genau in dieser Reihenfolge.

Die Lage ist ein sehr wichtiges Thema. Nähe zur U-Bahn ist das Optimum.

Was ist bei der Finanzierung zu berücksichtigen?

Markus Felkel:
Wie sieht es mit der Finanzierung einer Vorsorgewohnung aus? Gibt es da eine Faustregel betreffend dem Verhältnis von Eigenkapital und Fremdkapital

Sonja Kaspar:
Man sollte zumindest 30 Prozent an Eigenmittel investieren können. Denn man kann eine Anlagewohnung nicht komplett fremdfinanzieren.

Markus Felkel:
Auch nicht, wenn die Mieteinnahmen die Darlehensrückzahlungen decken?

Sonja Kaspar:
Nein, denn man muss (steuerlich gesehen) mit der Wohnung über die Laufzeit von 20 Jahren einen Gewinn erwirtschaften. Ansonsten wird die Liebhaberei-Verordnung schlagend. Die Umsatzsteuerbefreiung fällt weg. Mit einer hundertprozentigen Fremdfinanzierung ist das nicht zu erreichen. Wir empfehlen deshalb, mindestens 30 Prozent Eigenkapital einzubringen. Es gibt Finanzierungsmodelle, die darauf basieren, dass der Anleger ab dem 18. Jahr einen Gewinn erwirtschaftet.

Markus Felkel:
Gibt es Risiken betreffend einer Anlagewohnung?

Sonja Kaspar:
Die größten Risiken sind, dass die Mieter nicht die Miete bezahlen bzw. die Mieter oft wechseln. Wir empfehlen deshalb, befristete Verträge zu vereinbaren. Fünf Jahre sind ein guter Zeitraum. Das ist für den Mieter nicht zu kurz und lässt dem Vermieter Handlungsspielraum in der Planung. Man muss übrigens mindestens drei Jahre vermieten. Kürzer geht es nicht.

Markus Felkel:
Viele Menschen sorgen sich um den Wertverlust ihrer Vorsorge. Ist dahingehend eine Anlagewohnung ein sicheres Investment?

Sonja Kaspar:
Dass eine Anlagewohnung keine Wertsteigerung erfährt bzw. an Wert verliert, ist unrealistisch. Die Erfahrungen der letzten 40 Jahre zeigen, dass ein stetiger Anstieg zu erkennen ist. Insofern ist sie aus heutiger Sicht ein sicheres Investment.

Markus Felkel:
Frau Kaspar, mit dem Kauf einer Wohnung ist es ja nicht getan. Zahlreiche Verwaltungstätigkeiten kommen auf den Neo-Vermieter bzw. die Neo-Vermieterin zu. Warum empfiehlt es sich, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen?

Sonja Kaspar:
Um das Worst-Case-Szenario Leerstand zu vermeiden, gilt es die passenden Mieter zu finden. Nämlich Mieter, die sich die Wohnung leisten können. Eine Hausverwaltung minimiert das Risiko. Sie checkt mit ihrer jahrelangen Erfahrung den Mietkandidaten ab. Sie lässt sich Gehaltsnachweise vorlegen.

Abwicklung von Mietvertrag, Mietvorschreibungen, Betriebskostenabrechnungen, Wohnungsübergabe, Wohnungsrücknahme – all das nimmt dem Vermieter eine Hausverwaltung ab. Sie ist der Ansprechpartner für den Mieter. Nicht der Vermieter.

Markus Felkel:
Frau Kaspar, vielen Dank für das sehr informative Gespräch!
 

Die Vorsorgewohnung auf einen Blick:

• Anlagewohnungen sind eine sichere Vorsorgemöglichkeit.

• Die Neubauwohnung ist gegenüber dem Altbau im Vorteil.

• Lage, Größe und Grundriss sind entscheidend für ein erfolgreiches Vermieten und zwar genau in dieser Reihenfolge.

• Eine Anlagewohnung lässt sich aus steuerlichen Gründen nicht ausschließlich fremdfinanzieren.

• Käufer einer Anlagewohnung zahlen einen Nettokaufpreis, sofern sie mindestens 20 Jahre vermieten.

• Es empfiehlt sich für den Vermieter, befristete Mietverträge abzuschließen.

• Der Verwaltungsaufwand für den Vermieter einer Wohnung ist nicht zu unterschätzen. Eine Hausverwaltung schafft Abhilfe.