Was ändert sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Jahr 2022?

Mit 1. Jänner 2022 tritt die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Sie bringt für die Eigentümer*innen von 650.000 Wohneinheiten in Österreich eine Reihe von Neuerungen. Grund genug, bei unserer Expertin Mag. Denise Kuch (Teamleiterin Wohnen Immobilienmanagement) nachzufragen und diese zum Interview zu bitten:

Interview: Markus Felkel // Foto: hanohiki/istock & Christian Steinbrenner

Markus Felkel:
Frau Mag. Kuch​, die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes wurde am 16. Dezember im Parlament beschlossen. Was kommt ab 1. Jänner 2022 auf Wohnungseigentümer*innen zu?

Denise Kuch​:
Die Gesetzesänderung betrifft einige Punkte – die drei wichtigsten bzw. relevantesten, auf die ich eingehen möchte, sind:

• Beschlussfassungen bei der Eigentümerversammlung sollen künftig schneller gefasst werden. (Diese Regelung tritt am 1. Juli 2022 in Kraft.)

• Neuerungen gibt es auch im Bereich Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts. Hier gilt ab 2022 das Motto: "Wer stumm bleibt, stimmt zu."

• Außerdem wird (ab 1. Juli 2022) eine gesetzlich geregelte Mindestrücklage eingeführt.

Markus Felkel:
Was sind die Motive für die Änderungen im WEG?

Denise Kuch​:
Im aktuellen Regierungsprogramm sind klimapolitische Ziele betreffend Verkehr und Wohngebäude definiert. Der Anteil an elektro-betriebenen Kraftfahrzeugen soll wachsen. Das hat zur Folge, dass mehr Ladestationen bzw. Elektro-Tankstellen in Wohngebäuden benötigt werden. Außerdem soll der Energiebedarf für Gebäude grundsätzlich verringert werden. Der Umstieg auf umweltfreundliche Technologien und Energieträger (Stichwort: Photovoltaik) soll vorangetrieben werden. Um die Umsetzung dieser Vorhaben zu erleichtern, wurde das Wohnungseigentumsgesetz betreffend Abstimmungsregeln und Mindestrücklage novelliert.

WEG Novelle 2022 – Thema: Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

Markus Felkel:
Starten wir mit dem ersten Punkt: Wie sollen Beschlüsse in Zukunft schneller gefasst werden? Bisher benötigte ein Beschluss eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung – basierend auf dem Miteigentumsanteil der Eigentümer*innen.

Denise Kuch​:
Genau. Neben dieser weiter bestehenden Möglichkeit, führt der Gesetzgeber ab 1. Juli auch die Beschlussfassung auf Basis der abgegeben Stimmen ein.

ℹ️ Das bedeudet: Ein Beschluss auf der Eigentümerversammlung ist gefasst, wenn er von zwei Drittel der abgegeben Stimmen eine Zustimmung erfährt. Voraussetzung für die Beschlussfassung ist, dass die Zweidrittelmehrheit mindestens ein Drittel der gesamten Miteigentumsanteile darstellt.

Markus Felkel:
Können Sie uns das vielleicht anhand eines praktischen Beispiels demonstrieren?

Denise Kuch​:
Sehr gerne. Die Eigentümerversammlung stimmt über eine bauliche Maßnahme ab, zB den Einbau einer neuen Heizung im Haus. Oder einer Klimaanlage. Bei der Versammlung sind Vertreter*innen von 40% der Miteigentumsanteile anwesend. 90% stimmen für den Antrag → 36% der Miteigentumsanteile stimmen somit dafür, das ist mehr als ein Drittel, der Beschluss ist angenommen.

Zum Vergleich: Nach altem Recht wäre der Antrag nicht engenommen worden, da nicht mehr als 50% der Miteigentumsanteile zugestimmt haben.

Markus Felkel:
Das heißt, in Zukunft ist die persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung wesentlicher als bislang?

Denise Kuch​:
Bisher scheiterten Beschlussfassungen oft daran, dass Eigentümer*innen nicht von ihrem Recht Gebrauch machten, sich zum Beschlussgegenstand zu äußern. Das war aber wesentlich, da ansonsten ein Beschluss nicht wirksam werden konnte. Der Gesetzgeber will nun den Druck auf Eigentümer*innen erhöhen, die bislang ihre Interessen weniger wahrgenommen und somit Entscheidungen verzögert haben.

Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung wird in Zukunft übrigens auch virtuell möglich sein.

WEG Novelle 2022 – Thema: Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts

Markus Felkel:
Kommen wir zum Punkt "Wer stumm bleibt, stimmt zu." – Die Novelle soll den Eigentümer*innen private Änderungen am Wohnungseigentum erleichtern.

Denise Kuch​:
Bei bestimmten Maßnnahmen reicht es in Zukunft, wenn sie die anderen Miteigentümer*innen darüber schriftlich informieren. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn innerhalb einer Frist von zwei Monaten (ab Zustellung) kein Widerspruch geleistet wird.

Markus Felkel:
Welche Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt fallen darunter?

Denise Kuch​:
Das betrifft:

• den Einbau von einbruchsicheren Türen

• die Montage von Rollläden, Außenjalousien und Markisen – sofern sich diese Beschattungsanlagen harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen

• die Anbringung einer Photovoltaikanlage am Dach eines Reihenhauses oder Einzelgebäudes

• der Einbau von behindertengerechten Anlagen (zB Treppenlift oder Rampen für den Rollstuhl) – sowohl im Wohnungseigentum als auch auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft

• den Einbau einer Langsam-Ladestation für elektrisch betrieben Fahrzeuge

ℹ️ Betreffend Langsam-Ladestation darf dem Antragsteller die Zustimmung nicht verweigert werden, wenn er dafür allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch nehmen muss, da der Anschluss an eine bestehende Ladestation nicht möglich bzw. nicht zumutbar ist. Wird darüber hinaus auch das Eigentum anderer in Anspruch genommen, kann der betroffene Eigentümer bzw. Eigentümerin die Zustimmung verweigern, wenn eine dauerhafte und wesentliche Beeinträchtigung für ihn bzw. für sie entsteht.

Markus Felkel:
Wie sieht es aus, wenn die Änderung zu kurzfristigen oder dauerhaften Mehrkosten führt?

Denise Kuch​:
Wenn die Änderung Einfluss auf den allgemeinen Teil der Liegenschaft nimmt und dadurch Mehrkosten bzw. Folgekosten entstehen, zB Stromkosten, dann hat der Antragsteller die Kosten dafür zu übernehmen.

WEG Novelle 2022 – Thema: Mindestrücklage

Markus Felkel:
Abschließend kommen wir noch zur Mindestrücklage. Die Verpflichtung zur Bildung einer Rücklage ist nicht neu. Was hat es mit der ab 1. Juli 2022 eingeführten Mindestrücklage auf sich?

Denise Kuch​:
Genau, die Hausverwaltung war auch schon bislang verpflichtet, eine Rücklage zu bilden für Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Die Höhe dieser Rücklage wird in Zukunft gesetzlich festgesetzt und wird sich an der Kategorie-D-Miete orientieren → das sind aktuell 90 Cent pro Quadratmeter und Monat.

Markus Felkel:
Wo liegt der Vorteil an der Einführung einer Mindestrücklage?

Denise Kuch​:
Sanierungen, vor allem wie eingangs bereits erwähnt klimafreundliche Sanierungen, werden in Zukunft vermutlich einfacher durchzusetzen sein, da das Geld bereits als Rücklage ausreichend verfügbar ist.

Markus Felkel:
Lässt der Gesetzgeber betreffend der Mindestrücklage auch Ausnahmen zu?

Denise Kuch​:
Ja, wenn das Gebäude erst vor kurzem errichtet wurde oder umfassende Sanierungsmaßnahmen gerade durchgeführt worden sind. Und wenn bereits eine sehr hohe Rücklage in der Liegenschaft gebildet wurde.

Markus Felkel:
Kann der Eigentümer der Verwaltung auch verbieten, die Rücklage anzuheben?

Denise Kuch​:
Wie beschrieben ist die Mindestrücklage per Gesetz dem Verwalter vorgeschrieben. Nur durch eine Weisung aller Eigentümer*innen des Hauses an die Verwaltung, könnte die Anhebung auf die Mindestrücklage unterbleiben.

Markus Felkel:
Frau Mag. Kuch​, vielen Dank für das sehr informative Gespräch!