Trends bei Stadtentwicklungsgebieten

Stadtentwicklungsgebiete – Megatrends führen zu einer Individualisierung und Differenzierung von Zentren

Text: RegioPlan

Steigender Wohnraumbedarf, Urbanisierung, Reurbanisierung, Globalisierung, Regionalität – unsere Stadt wächst laufend und damit auch die An- und Herausforderungen an den Immobilienmarkt. Bleibt die aktuelle Entwicklung bestehen, wird Wien in den nächsten 5 - 7 Jahren die Marke von 2 Millionen EinwohnerInnen überschreiten. Ein Großteil des Wachstums findet dabei in Stadtentwicklungsgebieten statt. Um diese Zentren zu beleben, stellen Sockelzonen mit ihren Handelsflächen eine nach wie vor entscheidende Funktion im öffentlichen Raum dar.

Megatrends wie Digitalisierung, die dem Onlinehandel in die Karten spielt, Schnelllebigkeit und Überalterung, geben der „Stadt der kurzen Wege“ und damit dem Straßenraum eine neue Bedeutung. Wofür ist der Konsument noch bereit einen Weg zurückzulegen? Was braucht und möchte er im Stadtviertel finden und entdecken? Individualisierung und Wertewandel sowie die Ausdifferenzierung von Lebensstilen führen zu vielfältigeren Ansprüchen an den Stadtraum im Allgemeinen und an die unmittelbare Wohnumgebung im Speziellen.

Facts & Figures zu den RegioData Top 100 Immobilienprojekten

Der aktuelle Trend zeigt eindeutig eine gesteigerte Entwicklung von multifunktionalen Projekten und Wohnbau. Bauprojekte, die sich nur auf eine Assetklasse fokussieren sind verschwindend gering. Die Mehrheit der Projekte, nämlich 73 %, werden mittlerweile als multifunktionale Projekte entwickelt und stellen damit eine Kombination unterschiedlicher Nutzungen an einem Standort dar. Bei einer geplanten Gesamtnettonutzfläche von ca. 9 Mio. m², entspricht das etwa 6,7 Mio. m². Den zweitgrößten Anteil repräsentieren reine Wohnprojekte, wobei die Wohnnutzung im Zuge von Mixed-use-Projekten eindeutig dominiert. 

Handels- und Hotelentwicklungen in einer Einzelfunktion sind dagegen wenig geplant und werden mit nur jeweils 2-3 % der gesamten zu entwickelnden Fläche projektiert. Alle besagten größeren Mixed-Use Areale weisen auch Handelsflächen auf, die allerdings über die Nahversorgungsfunktion für Bewohner und Büros kaum hinausgehen.

Eine reine Nutzung der Asset-Klasse Retail mit mehr als 20.000 m² Verkaufsfläche findet man lediglich bei der Entwicklung des Kaufhauses am ehemaligen Leiner Areal in Wien Neubau. Weitere Shopping Malls und Fachmarktzentren in der Pipeline sind deutlich kleiner, verteilen sich auf ganz Österreich und viele Projekte darunter sind bereits seit Längerem on hold.

In Summe planen nur rund die Hälfte der Stadtentwicklungsprojekte auch explizit Handelsflächen ein, wobei die durchschnittlich angedachte Fläche bei rund 5.000 m² liegt.
 

Strukturwandel im Einzelhandel führt zu höherer Funktionsmischung in Stadtzentren

In den letzten Jahren nahm, getrieben durch den Strukturwandel im Einzelhandel und dem steigenden Onlinehandel die Leitfunktion des Handels für Städte kontinuierlich ab. Infolgedessen sanken die Passantenfrequenzen in den Einkaufsstraßen und Verkaufsflächen wurden reduziert, sodass sich die Funktionsmischung der Innenstadt verändert. Beim Stadtbesuch besteht für Menschen nunmehr grundsätzlich vermehrt ein Bedürfnis nach Erlebnis auf der einen Seite, sowie Authentizität und Vertrautheit auf der anderen Seite. Positive Emotionen – keine Pain Points – beim Stadtbesuch, Freizeit, Gastronomie und Kultur sind demnach Funktionen moderner Innenstädte, von denen der stationäre Einzelhandel in Zukunft profitieren wird.

Vielfalt der Branchen

Der Schlüssel für die lebendige Stadt der Zukunft liegt dabei in einer klugen Kombination von Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung und Infrastruktur, aber auch einer Kombination innerhalb der Betriebstypen. Eine erfolgreiche Geschäftszone enthält künftig weniger Handel als bisher und dafür mehr neue, unterschiedliche Nutzungen. Stadtzentren werden nicht mehr nur auf die Handelsfunktion reduziert. Hierbei ist der passende Branchen- und Mietermix entscheidend. Eine bunte Vielfalt an Branchen, Handel wie auch handelsnahe Nutzungen und Infrastruktur, erhöht durch mehr Möglichkeiten auch die Kundenfrequenz am Standort, von der wiederum kleinere Händler besonders profitieren.

Vielfalt der Nutzungen

Wie auch die Nutzungen der Stadtentwicklungsgebiete immer multifunktionaler werden, so erwarten wir es auch bei den Innenstädten und Stadtteilzentren. Der generelle Trend zu mehr Wohnen, weniger Handel und Hotel wird auch darin sichtbar, im dem Handelsflächen einerseits ergänzt werden durch Gastronomie, Dienstleistungen und andererseits aber auch durch passendere Nutzungen, die die Kunden wirklich benötigen ersetzt werden. Das kann statt der Boutique oder dem Schuhgeschäft eine Tanzschule, ein Nachhilfestudio, eine barrierefreie Erdgeschoßwohnung oder ein Zahnarzt sein. Stadtentwicklung und Sockelzonenplanung funktionieren dabei nicht nach einem Patentrezept – vielmehr geht es um eine Anpassung an die Bedürfnisse der Bewohner vor Ort, deren Bedarf und Wertehaltungen. 

Durch einen stärkeren Nutzungsmix treffen unterschiedliche Interessen aufeinander. Die Servicierung und Betreuung eines Quartiers bzw. Stadtteils durch ein operativ stark aufgestelltes Management kann dem Erfolg eines Projekts in der betrieblichen Ausführung und laufenden Weiterentwicklung sicherstellen.

Letztendlich sind der Standort und die Zielgruppe für die passende, wirtschaftlich nachhaltige Nutzung entscheidend.

Der aktuelle Trend zeigt eindeutig eine gesteigerte Entwicklung von multifunktionalen Projekten und Wohnbau. Bauprojekte, die sich nur auf eine Assetklasse fokussieren sind verschwindend gering. Die Mehrheit der Projekte, nämlich 73 %, werden mittlerweile als multifunktionale Projekte entwickelt und stellen damit eine Kombination unterschiedlicher Nutzungen an einem Standort dar. Bei einer geplanten Gesamtnettonutzfläche von ca. 9 Mio. m², entspricht das etwa 6,7 Mio. m². Den zweitgrößten Anteil repräsentieren reine Wohnprojekte, wobei die Wohnnutzung im Zuge von Mixed-use-Projekten eindeutig dominiert. 

Welche Trends sind künftig zu erwarten:

🔴 Vielfältigerer Nutzungsmix

🔴 Handel in Kombination mit Gastronomie und Dienstleistung, Services

🔴 Weiter steigender Onlineanteil in allen Branchen – in Fashion, Elektronik, Buch bald bei 50%

🔴 Höherer Fokus auf Nahversorgung abseits der A-Lagen

🔴 Entstehung neuer innovativer Betriebstypen

🔴 Individualisierung des Angebotes passend zu Standort und Zielgruppe

🔴 Bedarf an ganzheitlichen Konzepten für Stadtentwicklungsgebiete
 

ZUM UNTERNEHMEN

RegioPlan steht seit über 35 Jahren als unabhängiger Berater für fundierte und zukunftsorientierte Markt- und Standortanalysen. Das Unternehmen liefert abgesicherte Daten, Analysen und ganzheitliche Beratungskonzepte rund um Standorte der Zukunft und sichert damit Investitionsentscheidungen nachhaltig ab. Die Kunden von RegioPlan sind Entscheidungsträger in den Bereichen Immobilienwirtschaft und Investment, Handel und öffentlichen Sektor.

Diesen Beitrag haben wir unserem Retail-Marktbericht 2021 entnommen.

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