Die Goldgräberstimmung ist nicht mehr vorhanden – Eva Zdarsky und Marco Handschmann im Gespräch

Eva Zdarsky und Marco Handschmann vertreten die institutionellen Immobilien-Investoren Generali Gruppe Österreich und Uniqa Real Estate. Im Interview sprechen sie über die Zukunft des stationären Einzelhandels, flexible Vertragslaufzeiten und Mietindexierung in Zeiten von Rekordinflation.

⚪️ Ing. Eva Zdarsky | Generali Gruppe Österreich stv. Leiterin Asset Management & Letting, Prokuristin
⚪️ Mag. Marco Handschmann MSc | Uniqa Leiter Asset Management AT, Prokurist
⚪️ Patrick Homm, MA | Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe, Prokurist OTTO Immobilien
⚪️ Anthony Crow, MSc | Teamleiter Geschäftsflächen OTTO Immobilien

Fotos: Christian Steinbrenner

Patrick Homm:
Wie sind die Aufgaben zwischen der Uniqa-Versicherung und der Uniqa Real Estate bzw. innerhalb der Generali-Gruppe verteilt?

Marco Handschmann:
Wir als Uniqa Real Estate GmbH sind der Immobilien Asset Manager und Gesamtdienstleister für die Immobilienthemen der Uniqa. Dabei handelt es sich exklusiv um das Immobilienportfolio der Versicherung.

Eva Zdarsky:
Die Generali Real Estate führt in Österreich das ganzheitliche Asset Management des direkten Immobilien-Portfolios der Generali-Gruppe durch.

Patrick Homm:
Wie bewerten Sie den Immobilienmarkt in Wien im internationalen Vergleich?

Eva Zdarsky:
Trotz aller Veränderungen ist Wien weiter ein stabiler Markt. Aber es wird – auch für den institutionellen Immobilieninvestor – immer schwieriger, die Erträge zu stabilisieren und langfristig abzusichern. Trotzdem haben wir nicht die Volatilität wie in Rom, London, Berlin.

Marco Handschmann:
Wenn man Wien mit anderen europäischen Metropolen vergleicht, zeichnet sich Wien bei einer sehr hohen Objekt- und Lagequalität mit einem immer noch moderaten Mietzinsniveau aus. Das wird gerade in schwierigen Zeiten eine gewisse Stabilität sicherstellen.

Anthony Crow:
Welchen Stellenwert hat die Assetklasse Retail in Ihrer Strategie?

Eva Zdarsky:
Das von uns betreute Portfolio verfügt über die Assetklassen Residential, Office und Retail, wobei der Retailbereich – gemessen am Ertrag – gute 40 % des Portfolios ausmacht. Der Fokus liegt auf innerstädtischen Immobilien.

Marco Handschmann:
Grundsätzlich bedienen auch wir sämtliche Assetklassen, Retail aber eher in Form von Geschäftsflächen in hochkarätigen Einkaufsstraßen. Der Stellenwert von Retail ist deshalb relevant, weil Geschäftsflächen im Prime Segment für die gesamte Immobilie eine große und nachhaltige Ertragskomponente darstellen.

Patrick Homm:
Welche Auswirkungen werden die aktuellen wirtschaftlichen und politischen Herausforderungen auf Handelsimmobilien haben?

Eva Zdarsky:
Die nächsten Jahre werden eine große Herausforderung sein, aber definitiv nicht nur für unsere Branche. Es wird jeden Geschäftsbereich und jeden Einzelnen von uns betreffen. Für die Immobilienbranche sehe ich die größten Herausforderungen in den Kostensteigerungen, in Materialknappheit und Lieferzeiten sowie in steigenden Zinsen und sinkender Kaufkraft.

Marco Handschmann:
Die Krise wird bei allen Assetklassen spürbar sein – auch im Handel. Schon jetzt merkt man aufgrund der Pandemie und der politischen Situation in Europa Zurückhaltung bei Expansionen. Fehlende Planungssicherheit ist in vielen Bereichen für die Retailer eine extreme Herausforderung, Entscheidungen werden aufgeschoben.

Eva Zdarsky:
Bei vielen Bestandsmietern haben sich die Umsätze noch immer nicht auf das Vor-Corona-Niveau erholt. Ganz egal, in welcher Lage. Bei Neuvermietungen sind die tatsächlichen A-Lagen gefragt wie eh und je. Aber Nebenlagen werden schwieriger. Die Mieter sind vorsichtiger, warten gerne zu, entscheiden langsamer.

Patrick Homm:
Das erschwert auch Ihre Planungssicherheit.

Marco Handschmann:
Absolut. Unsere Retailflächen sind Gott sei Dank gut vermietet. Wir haben auch relativ wenige Kündigungen. Die Fokussierung auf Spitzenstandorte wird aber immer stärker. Die Unternehmen evaluieren verstärkt, wo sie nicht mehr unbedingt vertreten sein müssen. Die Goldgräberstimmung der vergangenen Jahre, in der sie überall dort sein wollten, wo auch ihre Konkurrenten waren, ist nicht mehr vorhanden. Es geht in Richtung Qualität und Sichtbarkeit.

Eva Zdarsky:
Man sieht die starke Differenzierung gerade in Wien sehr deutlich. Das allseits bekannte Goldene U. ist meiner Ansicht nach ein kleines L geworden, bestehend aus Kohlmarkt, Graben und ein Stück in Richtung Tuchlauben, der Rest ist nicht mehr die gleiche Klasse.

Anthony Crow:
Corona hat wie ein Brandbeschleuniger den Strukturwandel im stationären Einzelhandel befeuert. Wie sehen Sie die weitere Entwicklung?

Eva Zdarsky:
Bei den Neuabschlüssen in jüngerer Vergangenheit war zu bemerken, dass die Standorte länger und detaillierter geprüft werden – egal, ob man von der großen internationalen Kette spricht oder vom kleinen lokalen Unternehmer. Aus meiner Sicht wird sich der stationäre Einzelhandel immer mehr auf eine „Weniger ist mehr“- Strategie zurückziehen: weniger, dafür flächeneffizientere Filialen, diese aber in guten Lagen, mit guter Ausstattung. Man wird immer mehr in Richtung Flagshipstore gehen, damit das Konsumieren vor Ort für den Kunden ein Erlebnis ist. Ob durch exzellente Beratung oder durch Entertainment beim Einkaufen, ist eine Frage des jeweiligen Produkts.

Marco Handschmann:
Prime-Lagen und Standorte mit vernünftigen Größen werden weiterhin stark nachgefragt und auch in Bezug auf die Mieten stabil bleiben, vielleicht sogar mit einer leichten Tendenz nach oben. Einkauf und Handel haben mit Amazon, Zalando & Co. eine komplett andere Bedeutung gewonnen. Die Shop-Gestaltung wird vermehrt in Richtung Erlebnis, Haptik, Emotion gehen müssen – all das, was ich online nicht bekomme.

Eva Zdarsky:
Die Lage ist unser Erfahrung nach immer noch eines der wichtigsten Kriterien für jeden Retailer. In echten Toplagen sehe ich auch für die Zukunft einen stabilen Markt. Am Kohlmarkt wird das Preisniveau mit Sicherheit nicht sinken, weil in der Wiener Innenstadt die Nachfrage nach Toplagen das Angebot immer noch übersteigt. Aber wenn wir ein bisschen außerhalb der richtigen Luxusmeile in die klassischen Highstreet-Lagen gehen – Kärntnerstraße, Rotenturmstraße, Mariahilfer Straße –, ist es schon schwieriger. Wobei ich hier nicht unbedingt einen deutlichen Rückgang der Mietpreise erwarte, sondern eher eine Zunahme an notwendiger Flexibilität in der Vertragsgestaltung. Die allseits bekannten B-Lagen und Nebenstraßen sind noch herausfordernder. Hier liegt die große Aufgabe in der generellen Findung des qualitativ hochwertigen Mieters, unabhängig von einer möglichen Reduktion des Mietniveaus.

Patrick Homm:
Drängen Ihre Retailmieter auf kürzere Vertragslaufzeiten?

Eva Zdarsky:
Flexibilität in der Vertragslaufzeit hat immer größere Priorität. Wir haben zunehmend mehr Nachfrage nach kürzeren Bindungen und möglichen Ausstiegsszenarien.

Marco Handschmann:
Da man die Entwicklungen der nächsten Jahre schwer einschätzen kann, findet dieser Aspekt natürlich Niederschlag in der Gestaltung von Laufzeiten. Verträge wie früher mit langjährigen Fixbindungen sind momentan kaum möglich. Die Mieter haben zwar einerseits Interesse, sich einen guten Standort möglichst lange zu sichern. Auf der anderen Seite wollen sie die Flexibilität, sich nach einer Anlaufphase von zwei bis drei Jahren notfalls wieder zurückziehen zu können.

Patrick Homm:
Wie gehen Sie angesichts der hohen Inflation mit Mietindexierungen um?

Marco Handschmann:
Eine solche Inflationshochphase sind wir seit Jahrzehnten nicht gewohnt. Das ändert die Voraussetzungen. Als Eigentümer haben wir Interesse an einer 100%igen Wertsicherung. Die Retailer hingegen brauchen Planungssicherheit und wollen wissen, was sie in zwei oder drei Jahren an Miete zahlen. Da muss man eine partnerschaftliche Lösung finden und kann zum Beispiel mit entsprechenden Deckelungen arbeiten. Aber diese sind natürlich abhängig von Laufzeit, Mietzinsniveau etc. und daher vom Gesamtpaket.

Eva Zdarsky:
Das Thema Inflation ist wohl bei jedem spürbar, ob im beruflichen oder im privaten Leben. Wir stehen vor der Herausforderung einer Inflation, wie wir sie bisher nicht kannten. Sie belastet aber nicht nur den Mieter, auch für jeden Vermieter steigen die Kosten. Die Generali versucht im Anlassfall, mit dem jeweiligen Mieter eine individuelle, partnerschaftliche Lösung zu finden.

Patrick Homm:
Im Vermietungsprozess geht es immer mehr um attraktive Gesamtpakete. Wie gehen Sie mit dem Thema Incentives um?

Marco Handschmann:
Das hängt von der angebotenen Fläche ab. Je gefragter, exklusiver und hochkarätiger sie ist, desto weniger ist es notwendig, mit flexiblen Laufzeiten und anderen Anreizen zu arbeiten. Bei B- und C-Lagen und schlechteren Flächen muss man die Nachfrage hingegen stärker mit Angeboten wie mietfreie Zeiten, Baukostenzuschüsse etc. steuern.

Eva Zdarsky:
Es kommt immer auf ein faires Gesamtpaket an. Gerade im Office-Bereich nimmt das Thema Incentives zu, deutlich stärker als bei Retailflächen. Bei Retailverhandlungen hat die Flexibilität eine weit höhere Priorität.

Anthony Crow:
Welche Auswahlkriterien gibt es für Sie bei Vermietungen?

Eva Zdarsky:
Die Generali-Gruppe hat ein sehr intensives und aufwändiges Prüfverfahren, wo es um die Eigentümerstruktur des potenziellen oder aktuellen Mieters geht, um Bonitätsnachweise und dergleichen. Dieser Prüfroutine wird jeder Geschäftspartner unterzogen, egal was er anmietet und in welcher Größe. Auf der anderen Seite ist für uns eine gewisse Wertschätzung der Immobilie wichtig. Wir legen Wert darauf, dass die Nutzung zur Immobilie passt; dass ein gemeinsames Verständnis für Nachhaltigkeit vorhanden ist. Auch eine langfristige gute Partnerschaft spielt bei unseren Entscheidungen mit. Und am Ende des Tages ist Vertrauen immer wichtig. Uns geht es darum, den besten Mieter für die Immobilie und die Lage zu finden,
und der Beste muss nicht immer automatisch der Meistbietende sein.

Marco Handschmann:
Wichtig ist uns eine gute Bonität der Mieter bzw. eine Absicherung auch in schwierigen Zeiten, etwa durch Garantien der Muttergesellschaft. Genauso relevant ist, ob das jeweilige Konzept zum Standort passt, wir müssen die Story verstehen und an das Konzept glauben. Als Vermieter, der nachhaltig plant, sind wir an langfristigen Geschäftsbeziehungen und Bestandsverträgen interessiert.

Patrick Homm:
Sind Sie aufgeschlossen für junge Designer, Start-Ups etc., die Nebenlagen potenziell aufwerten können? Auch wenn das für Sie als Eigentümer mehr Risiko bedeutet?

Marco Handschmann:
Dieser Frage können wir nicht ausweichen, weil gerade die B- und C-Lagen, aber auch die schlechteren Lagen in den Highstreet-Bereichen, mit den bisherigen Konzepten nicht mehr funktionieren werden. Wenn Ideen gut sind, sind wir auf jeden Fall für innovative Lösungen offen und bewerten diese als sehr positiv.

Patrick Homm:
Was halten Sie von Pop-up-Stores als Übergangslösung, eventuell sogar in Toplagen?

Eva Zdarsky:
Wir stehen Pop-ups an sich positiv gegenüber. Ich bin der Meinung, dass Leerstand das Schlechteste ist, was einer Immobilie passieren kann. Ein Pop-up-Konzept muss aber natürlich zur Gesamtstrategie des Objektes passen.

Marco Handschmann:
Originelle Pop-ups kann ich mir gut vorstellen, vor allem in Einkaufsstraßen, wo Leute auch hinkommen, um ihre Freizeit zu verbringen. Wenn ich als Vermieter in einem etablierten Gebiet eine Fläche gerade nicht langfristig bespielen kann, sind innovative Konzepte für das gesamte Objekt attraktiv. Sie sorgen für Belebung und ziehen neues Klientel an. Wir müssen Erlebniswelten schaffen. Die Kunden wollen unterschiedliche gastronomi- sche Angebote, eventuell auch Kinderbetreuung etc. Die klassische Funktion einer Einkaufsstraße – ich kaufe dort alles auf meiner Liste ein – wird es so nicht mehr geben.

Patrick Homm:
Wie verändert das Thema ESG (Environmental, Social, Governance) die Anforderungen der Retailer an Mietobjekte?

Eva Zdarsky:
ESG ist in jedem Geschäftsbereich wichtig und wird von Tag zu Tag eine größere Rolle spielen. Wir merken es bei den Anmietungen, auch im Retail-Bereich. Allerdings ist es noch nicht ein so wesentlicher Punkt wie im Bereich Office. Für Vermieter wie uns, die viele historische Objekte im Portfolio haben, ist es oft eine Herausforderung, den Spagat zu schaffen zwischen Nutzeranforderungen, Erhaltung des historischen Erbes, Wirtschaftlichkeit und ESG.

Marco Handschmann:
Jeder relevante Projektentwickler und Bestandshalter muss sich mit diesem Thema auseinandersetzen. ESG stellt eine große Herausforderung und Verantwortung dar. Bei der Geschäftsflächenvermietung ist dieses Thema jedoch in Vergleich zu anderen Asset Klassen wie z.B. Office noch nicht stark bemerkbar.

Anthony Crow:
Wie müssen sich Shop-Flächen von morgen präsentieren, um attraktiv zu sein?

Marco Handschmann:
Gute Sichtbarkeit, offene Portalgestaltungen, die Erzeugung einer Magnetwirkung, die Kunden in den Shop hineinzieht, gute Raumhöhen, eine Atmosphäre, in der man sich wohlfühlt, erleben und entdecken kann. Es geht darum, etwas anzubieten, das man bis dahin nicht gekannt hat oder online nicht bekommt.

Anthony Crow:
Wird der Shop nur eine Ergänzung zu allen anderen Vertriebskanälen?

Marco Handschmann:
Der Shop ist einerseits Werbefläche, aber auch Raum, um ein Produkt haptisch wahrzunehmen, das Material zu spüren und sich damit zu beschäftigen. Aber auch Ort, um neue Produkte kennenzulernen. Es geht darum, die Kunden im Geschäft für die Marke zu gewinnen – egal, ob sie das Produkt hier oder später online kaufen.

Eva Zdarsky:
Den Onlinehandel können wir nicht mehr wegdenken. Es ist aber sowohl für den Vermieter als auch den Unternehmer wichtig, gemeinsam einen Weg zu finden, um dem Absinken der Wichtigkeit des stationären Einzelhandels entgegenzuwirken.

Anthony Crow:
Wie sehr sind Ihre Mieter vom U-Bahnbau in Wien, etwa im Bereich Kirchengasse/Neubaugasse, betroffen?

Marco Handschmann:
Manche Mieter sehen es positiv, dass die Infrastruktur aufgewertet wird, andere müssen über einen längeren Zeitraum mit erheblichen Einschränkungen leben. Für Shops, die von großen Auslagen und Portalflächen leben, ist es eine Herausforderung. Da setzt man sich zusammen und sucht eine sinnvolle, partnerschaftliche Lösung.

Eva Zdarsky:
Es gibt aktuell in Wien sehr positive Entwicklungen, etwa die Neugestaltung des Neuen Markts und die Begegnungszone rund um den Bauernmarkt. Die Situation auf der Mariahilfer Straße ist aktuell schwieriger. Wenn das Lamarr (Kaufhaus auf den früheren Leiner-Gründen) und die U-Bahn fertig sind, wird es wieder einen Aufschwung geben. Jetzt braucht es gemeinsame Kreativität von Eigentümern und Mietern, um ein ansprechendes Niveau zu halten.

Patrick Homm:
Wie wird sich das Lamarr auswirken?

Marco Handschmann:
Es wird spannend, wie Wien ein solches noch nie dagewesenes Leuchtturmprojekt aufnehmen wird. Wir hoffen, dass dadurch mehr Touristen angezogen werden. Die Hochwertigkeit des unteren Bereichs der Mariahilfer Straße wird durch das Kaufhaus sicher positiv geprägt werden.

Anthony Crow:
Was ist aus Ihrer Sicht notwendig, damit andere Einkaufsstraßen wie die Favoritenstraße oder die Thaliastraße wieder mehr Ansehen gewinnen?

Marco Handschmann:
Gerade bei schwächeren Lagen ist ein gesamtheitliches, übergeordnetes Marketingkonzept notwendig, so wie es auch ein Einkaufszentrum hat. Die Zeiten, in denen einem Retailer das Rundherum egal sein konnte, solange die Frequenz passte, sind vorbei. Es braucht gemeinsame Schwerpunkte und Aktionstage. Die Kunden wollen einkaufen, gut essen, etwas erleben. Um ihnen das bieten zu können, sind alle gefordert – Politik, Eigentümer, Mieter. Eine belebte Einkaufsstraße ist im Sinne und Interesse aller Parteien.

Anthony Crow:
Was ist Ihr Wunsch für die Zukunft der Einkaufsstraßen und der Innenstädte allgemein?

Eva Zdarsky:
Ich sehe die Entwicklung, dass Einkaufsstraßen in vielen Städten Europas de facto gleich ausschauen. Daher wünsche ich mir, dass sich der Fokus der Kunden, der Unternehmer, aber auch der Vermieter ein bisschen mehr über die Grenzen der klassischen Highstreet-Lagen hinaus ausbreitet. Nur dann können wir die spannende Diversität der Retailnutzung aufrechterhalten, die nicht nur die klassische Nahversorgung sichert, sondern auch das Konsumerlebnis für jeden Einzelnen.

Marco Handschmann:
Ich wünsche mir, dass wir – trotz einheitlicher Konzepte – eine deutliche Unterscheidbarkeit vorfinden. Diversität ist ganz wichtig. Städte leben davon, dass sie bunt, vielfältig und belebt sind.

Vielen Dank für das Gespräch!

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ZUR PERSON:

Ing. Eva Zdarsky ist seit 2004 im Immobilienbereich der Generali Gruppe tätig. Begonnen als Hausverwalterin, führte sie der Weg über die Teamleitung im Property Management, in den Bereich Asset Management & Letting, den sie heute mit Ihrem Team verantwortet. Am zu betreuenden Portfolio schätzt sie besonders, den Mix aus historischen Zinshäusern mit modernen Büroobjekten und den damit einhergehenden vielfältigen Themenstellungen. „Ganzheitliche immobilienwirtschaftliche Betrachtung, gepaart mit Begeisterung für die Immobilie ist das, was einen guten Asset Manager ausmacht".

Mag. Marco Handschmann MSc leitet bei der UNIQA Real Estate GmbH den Bereich Asset Management für das Österreich Portfolio, wozu neben historischen Immobilien in innerstädtischen Spitzenlagen diverse erstklassige Gewerbeimmobilien gehören. Als studierter Jurist und Absolvent des TU Immobilienlehrgangs ‘‘Immobilienmanagement und -bewertung‘‘ liebt er die vielfältigen Themenstellungen, die seine Tätigkeit aber auch die unterschiedlichen Asset-Klassen mit sich bringen.