OTTO Immobilien: Wiener Zinshausmarkt gibt kräftiges Lebenszeichen

Nach fulminantem 1. Halbjahr sind Verkäufe fast auf Vorkrisenniveau – Zinshaus-Marktbericht von OTTO Immobilien

Text: Katharina Scheidl-Aziz // Foto: Christian Steinbrenner

Der Markt für Wiens Gründerzeit-Zinshäuser hat sich nach einem Corona-bedingt schwierigen Vorjahr gut erholt und lässt 2021 mit einem kräftigen Lebenszeichen aufhorchen. Zu diesem Ergebnis kommt Dr. Eugen Otto und sein Expertenteam im neuen Zinshaus-Marktbericht von OTTO Immobilien, der seit Montag vorliegt. „Im ersten Halbjahr 2021 wurde nach unseren Erhebungen ein Transaktionsvolumen von 677 Mio. Euro verzeichnet. Dies entspricht einem Anstieg von 83 % gegenüber dem Vorjahr“, berichtet Dkfm. Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei OTTO Immobilien. „Es ist somit klar, dass sich der Markt wieder von den Einschränkungen aufgrund der Coronakrise erholt und annähernd auf Vorkrisenniveau befindet“, betont Dkfm. Lukaschek. Nach Recherchen von OTTO Immobilien lag das Transaktionsvolumen der ersten sechs Monate 2021 sogar deutlich über dem langjährigen Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2020 – und zwar um immerhin rund 50 Prozent.

Zinshaus-Verkäufe: Äußere Bezirke liegen vorn

Ein deutliches Plus gab es auch bei den Verkäufen: Wurden im ersten Halbjahr 2020 nur 169 Verkäufe gezählt, so waren es von Jänner bis Juli 2021 bereits 263. Mit Ausnahme der Bezirke 4., 8. und 11. ist es dabei in allen Wiener Gemeindebezirken im Verhältnis zur Vergleichsperiode zu einem Anstieg der Verkäufe gekommen – und zwar um rund 62%. „Die meisten Häuser wurden mit Stichtag 14.8.2021 im 6. und 20. Bezirk verkauft“, berichtet Martin Denner, BSc, Leiter Immobilien Research. Dennoch hält der Boom der Bezirke außerhalb des Gürtels in Summe an: Mit rund 68 % gab es im ersten Halbjahr 2021 deutlich mehr Verkäufe in den Bezirken außerhalb des Gürtels. Auch in Bezug auf die Transaktionsvolumina hat dieser Bereich aktuell die Nase vorn: So entfielen knapp 51 Prozent desselben auf die Bezirke außerhalb des Gürtels. Die Bezirke innerhalb des Gürtels präsentierten sich mit knapp 49 % des Transaktionsvolumens so schwach wie schon lange nicht mehr - in der Vorjahresperiode betrug dieser Wert noch 55 %.

Preise: Bezirke innerhalb des Gürtels legen deutlich zu

Einen deutlichen Preisanstieg zwischen 2 % und 9 % verzeichneten heuer die Gründerzeit-Zinshäuser vor allem in den Regionen innerhalb des Gürtels, so die Experten von OTTO Immobilien. In einzelnen Bezirken haben die Mindestpreise spürbar angezogen, bleiben jedoch nach den starken Preissprüngen der letzten Jahren vor allem außerhalb des Gürtels eher auf einem stabilen Niveau. Der höchste Zuwachs bei den Mindestpreisen wurde mit einem Plus von 20 Prozent im 21. Bezirk beobachtet, deutlich zugelegt haben die Mindestpreise auch in den Bezirken 1., 2. und 3, wo die Mindestpreise zwischen 10 und 15% stiegen. Ebenfalls starke Zuwächse gab es im 10. Bezirk (+16 %). Die Maximalpreise sind auf hohem Niveau stabil geblieben bzw. nur leicht angestiegen. Auffallend war die Steigerung der Maximalpreise von rund 14 % in den Bezirken 12. und 21. „Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.800,- Euro/m² verkauft“, weiß Mag. Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien.

Im Hinblick auf die Preiskategorien machten die Zinshäuser bis 5 Mio. Euro diesmal einen vergleichsweise niedrigen Anteil von 75 % der Transaktionen aus. Der Anteil liegt somit 11 %-Punkte unter dem Wert des Vergleichszeitraums des Jahres 2020. Zugenommen hat hingegen der Anteil der Transaktionen mit höheren Volumina - größer als 7,5 Mio. Euro: „Dieser Bereich hat sich im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 um rund 14% deutlich gesteigert“, so Mag. Buxbaum. Auffällig ist außerdem, dass die Transaktionen über 10 Mio. Euro einen Anteil von 29% am Transaktionsvolumen ausmachen.

Stabile Maximalrenditen

Die Maximalrenditen sind nach Erhebungen von OTTO Immobilien zuletzt in fast allen Bezirken stabil geblieben. „Am stärksten fiel die Reduktion im 3. mit -0,2 % aus. Bei den Minimalrenditen beobachten wir trotz generell niedrigen Niveaus in einigen Bezirken eine Abnahme von 0,1 %-Punkten“, berichtet Dkfm. Lukaschek. Die Spitzenrendite für das beste Objekt in der besten Lage (entspricht der Mindestrendite im 1. Bezirk) ist mit 0,64 % leicht gesunken. Insgesamt spiegeln die Renditen des Wiener Zinshausmarktes dessen hohe Attraktivität wider, heißt es im aktuellen Zinshaus-Marktbericht von OTTO Immobilien.

Unternehmen verkaufen mehr

„Bei den Käufern dominieren klar die Unternehmen, aber auch auf der Verkäuferseite werden sie immer stärker“, berichtet Mag. Buxbaum.  Demnach gingen sowohl knapp 64 % aller Käufe, als auch 52 % aller Verkäufe von Unternehmen aus. Bei den Verkäufen wurde rund 56 % des Transaktionsvolumens von Unternehmen erzielt, 43 % sind Privatpersonen zuzuschreiben. Die Gruppe der Sonstigen, etwa Privatstiftungen, setzte bei den Verkäufen nur 1 % des Transaktionsvolumens um.

Anteilskäufe sind beliebt

Bemerkenswert ist weiters die deutliche Zunahme der Anteilskäufe im ersten Halbjahr 2021: Der Kauf und Verkauf von Zinshausanteilen (1 % bis 99 %) machte demnach knapp 54 % der umgesetzten Transaktionen aus. Nach Transaktionsvolumen betrachtet ist jedoch die Übertragung von ganzen Häusern nach wie vor auf hohem Niveau (80 %).

Zahl der Share Deals sinkt

Erstmals seit drei Jahren ist die Anzahl der durchgeführten Share Deals – dabei werden Gesellschaftsanteile an der immobilienbesitzenden Gesellschaft übertragen – gesunken. „Und zwar um 15 Prozent“, berichtet Mag. Florian Schmidl, Partner bei Mazars Austria. Mit Stichtag 1. September 2021 wurden in der Vergleichsperiode (September 2020 bis Juli 2021) bei 72 Share Deals 94 Häuser übertragen. Der Anteil der durch Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser ist mit 26,3 % etwa auf dem Niveau von 2018 und 2019, er wird sich durch den zu erwartenden Nachlauf bei den Asset Deals aber noch leicht verändern. „Im Durchschnitt beträgt der Anteil der durch Share Deals transaktionierten Gründerzeit-Zinshäuser 13,4 %“, so Mag. Schmidl. Im Hinblick auf die einzelnen Regionen ist vor allem der 1. Bezirk hervorzuheben: Hier betrug der Anteil der durch Share Deals übertragenen Gründerzeit-Zinshäuser 16,3 %. Dies entspricht einem um 2,5%-Punkte höheren relativen Anteil im Vergleich zum Durchschnittswert für ganz Wien. „Wie bei den Asset Deals handelt es sich im 1. Bezirk zumeist um größere Objekte, die zuvor in einem Asset Deal mit einem Wert ab 10 Mio. Euro verkauft wurden“, sagt Mag. Schmidl. Besonders niedrig ist der Anteil der durch Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser im 14. oder 15. Bezirk – mit etwas unter 3 %.

Ausbaupotenzial im Dachgeschoß – ein „Ass“

„Wenn man sich die Zinshaustransaktionen des letzten Jahres ansieht, sticht ein Sachverhalt ins Auge: Ein hoher Anteil der verkauften Häuser weist ein Ausbaupotential im Dachgeschoss auf“, berichtet Dkfm. Lukaschek. Hierbei fällt zuerst der relativ hohe Quadratmeterpreis, also der Preis im Verhältnis zur aktuellen Größe des Hauses auf. „Das ist dadurch gerechtfertigt, dass zusätzlich zum Bestand das Potential zur Schaffung weiteren Wohnraums erworben wird, was prinzipiell dem Grundstückspreis bzw. dem Grundkostenanteil bei Neubauwohnungen entspricht“, erklärt Dkfm. Lukaschek. Ein Ende dieses Trends ist nicht in Sicht, im Gegeneil: „Wir gehen davon aus, dass in den nächsten Jahren aufgrund des Mangels an Grundstücken das Interesse an Zinshäusern mit Ausbaupotential weiterhin sehr hoch sein wird. Gerade in den inneren Bezirken werden Eigentümer dieses Potential – gleichsam als Ass - entweder selbst heben oder dies darauf spezialisierten Investoren überlassen, die bei derartigen Gelegenheiten attraktive Preise zahlen“, ist Dkfm. Lukaschek überzeugt.

Immer weniger Gründerzeit-Zinshäuser

Allerdings werden Zinshäuser immer seltener: „Während im Herbst 2009 noch 15.529 Gründerzeit-Zinshäuser − im engeren Sinn nach OTTO Immobilien − identifiziert wurden, existieren mit Stichtag 14.8.2021 nur noch rund 13.782 Gründerzeit-Zinshäuser in Wien“, berichtet Martin Denner, BSc, Leiter Immobilien Research. Dies entspricht einem Rückgang des Bestandes seit 2009 um etwas mehr als 11 % und um 39 Gebäude seit der letzten Berichtsperiode. „Hauptgrund für diese Entwicklung sind die Begründung von Wohnungseigentum, aber auch Nutzungsänderungen“, so Denner. Abrisse von Gründerzeit-Zinshäusern sind hingegen eher selten, was für ihre hohe bauliche Qualität bzw. ihre ausgezeichnete Adaptierbarkeit spricht.

Als Quellen für den ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht dienten neben eigenen umfangreichen Recherchen die Eintragungen im öffentlichen Grundbuch, der Kaufvertragsspiegel von IMMOunited, der Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien sowie Daten der Statistik Austria und die Daten des Firmenbuches.

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