Malaysia – Wie sieht der Immobilienmarkt aktuell aus? Eine Analyse von Anna Geher und Sonja Ressler
Ein Blick nach Südostasien. Der Immobilienmarkt in Malaysia ist wie in Europa auch von pandemiebedingten und globalpolitischen Einflüssen betroffen. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zeigen zum Teil ähnliche Tendenzen. Nachfolgend werden sowohl die Wirtschaft allgemein als auch der Wohn-, Büro-, Retail- und Gewerbemarkt von Malaysia beleuchtet.
⭕️ Text: Anna Geher, BSc, CIS ImmoZert MRICS & Mag. (FH) Sonja Ressler, CIS ImmoZert REV
⭕️ Redaktion: Österreichische Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung
⭕️ Fotos: nazar_ab/iStock, Christian Steinbrenner
Wirtschaft
Malaysia ist mit rd 33,9 Mio Einwohnern (2022) eine vergleichsweise kleine Volkswirtschaft, die dennoch unter den führenden Exportnationen auf Platz 24 rangiert. Malaysia ist sehr exportorientiert und hat eine offene und liberale Wirtschaftspolitik. Das Land verfügt über einen entwickelten Finanzdienstleistungssektor und ist weltweit führend im islamischen Finanzwesen.
Die malaysische Wirtschaft wuchs im dritten Quartal 2023 um 3,3% – angetrieben von der Binnennachfrage, verbesserten Arbeitsmarktbedingungen, einer weiteren Erholung der Tourismusaktivitäten und einer höheren Bautätigkeit. Vor diesem Hintergrund hielt die Bank Negara Malaysia (BNM) an ihrer BIP-Wachstumsprognose von 4% für das gesamte Jahr 2023 fest.
Die Gesamtinflation ging im dritten Quartal 2023 auf 2% zurück. Auch wenn die Gesamtinflationsrate deutlich unter jener von einigen regionalen Konkurrenten des Landes liegt, werden existierende Förderungen für Stromtarife und Kraftstoffe sowie Preisobergrenzen für einige lebenswichtige Lebensmittel weiter bestehen bleiben. Mit Blick auf die Zukunft wird erwartet, dass die Inflation bis zum Jahresende weiter sinken wird.
Was die Kreditvergabe betrifft, so hat die Zentralbank beschlossen, ihren Tagesgeldsatz (OPR) im November 2023 bei 3% zu belassen, nachdem sie ihn zuletzt im März 2023 von 2,75% auf 3% angehoben hatte.
Büro
Im 2. Halbjahr des Jahres 2023 wurden im Klang Valley (Ballungsraum um Kuala Lumpur und Putrajaya) vier neue Bürogebäude fertiggestellt, die zusammen umgerechnet rund 280.000m² an vermietbarer Fläche auf den Markt brachten.
Der Submarkt von KL City (hier befinden sich die berühmten Petronas Türme) steht aufgrund dieses Wachstums weiterhin unter Druck, während sich die Büromärkte in KL Fringe und Selangor als widerstandsfähig erweisen und sich durch stetige Vermietungsaktivitäten auszeichnen, insbesondere in erstklassigen Lagen mit Class-A-Gebäuden.
Co-Working-Spaces erfreuen sich großer Beliebtheit.
Der Sektor der Co-Working-Flächen floriert weiterhin, angetrieben durch die anhaltende Nachfrage verschiedener Nutzer, sich entwickelnden Arbeitsstilen und einer zunehmenden Vorliebe für flexible Bürolösungen.
Während des zweiten Halbjahres 2023 gab es mit fünf Bürotransaktionen in KL City und Selangor mit einem Gesamtwert von 837,8 Mio Ringgit (rd 159 Mio Euro) einen Anstieg bei den Bürotransaktionen.
Während des Berichtszeitraums lagen die Mietpreise für erstklassige Büroflächen in KL City zwischen 5,– und 14,– Ringitt pro Quadratfuß, was rd € 10,20 bis € 28,60 pro Quadratmeter entspricht. Im Submarkt KL Fringe sind Mietpreise zwischen 6,– und 9,– Ringitt pro Quadratfuß (€ 12,20 bis € 18,40 pro m²) gegeben. In Selangor werden für Büroflächen ähnlicher Qualität Monatsmieten bis 7,50 Ringitt pro Quadratfuß (€ 15,30 pro m²) verlangt.
Zukünftig wird erwartet, dass der Büromarkt in Klang Valley stabil bleiben und sich leicht erholen wird, gestützt durch eine anhaltende Nachfrage nach Büroflächen aus verschiedenen Sektoren wie Technologie, Finanzen und professionellen Dienstleistungen – angetrieben durch den Trend zu Qualität und das wachsende Bewusstsein für ESG-Faktoren.
Retail
Im zweiten Quartal 2023 blieben die Einzelhandelsumsätze in Malaysia hinter den Markterwartungen zurück und schrumpften im Jahresvergleich um 4%. Der Rückgang wird auf die schwindende Kaufkraft aufgrund hoher Inflation zurückgeführt. Für das Gesamtjahr 2023 wurde das Wachstum der Einzelhandelsumsätze des Landes von der früheren Prognose von 4,8% auf 2,7% nach unten korrigiert.
Der gesamte Bestand an Retailflächen im Klang Valley beträgt mit dem kürzlich fertiggestellten „The Exchange TRX“ rd 6,5 Mio Quadratmeter. The Exchange TRX beherbergt über 500 Erlebnisläden mit einer Reihe von ausländischen Marken, die erstmals auf den malaysischen Markt kommen, darunter Gentle Monster, Maison Kitsune, Alo Yoga und Drunk Elephant. Seibu, eines der größten Kaufhäuser Japans, ist der Hauptmieter und bietet über 400 Luxusmodemarken und eine erstklassige japanische Gastronomie.
Im kommenden Jahr werden drei weitere Einkaufszentren mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca 160.000m² eröffnet.
Trotz des zunehmenden Kostendrucks aufgrund höherer Betriebskosten konnten die Eigentümer und Betreiber von erstklassigen Einkaufszentren im Klang Valley höhere Einnahmen und Nettoerträge verzeichnen, welche auf die höheren Umsätze der Mieter bei steigender Besucherzahl und anhaltender Auslastung zurückzuführen sind.
Die Shopping-Ikonen in Kuala Lumpur City, Suria KLCC und Pavilion Kuala Lumpur, erzielen durchschnittliche monatliche Bruttomieten von umgerechnet rd € 80,– bzw € 57,– pro m². Die Auslastung dieser Einkaufszentren wird mit 92% bzw 91,6% als sehr gut bewertet.
In Kuala Lumpur Fringe erzielen Mid Valley Megamall und The Gardens Mall eine durchschnittliche monatliche Bruttomiete von etwa € 35,– bzw € 25,– pro m² mit einem Vermietungsstand von ca 99,5% bzw 97%.
ESG-Strategien gewinnen an Bedeutung.
Themen der Nachhaltigkeit und ESG schlagen zunehmend Wellen in der lokalen Einzelhandelslandschaft. Mit Unterstützung von Regulierungs- und Finanzinstitutionen setzen sich immer mehr Einzelhändler und Betreiber von Einkaufszentren proaktiv für Nachhaltigkeit ein und richten ihre Strategien an ESG-Grundsätzen aus.