Das Wiener Zinshaus ist nachhaltig, beständig & ein sehr solides Investment – Hannes Stieger im Gespräch

Mag. Hannes Stieger ist Geschäftsführer des erfolgreichen Immobilieninvestors und -entwicklers Velum GmbH. Im Interview spricht er über seine Liebe zum klassischen Wiener Zinshaus, über nachhaltige Portfolio-Erweiterungen und den Wert des Zuhörens.

⚪️ Mag. Hannes Stieger | Geschäftsführer Velum GmbH
⚪️ Dr. Eugen Otto | Geschäftsführer OTTO Immobilien
⚪️ Mag. Philipp Maisel | Teamleiter Zinshaus OTTO Immobilien
⚪️ Dipl.-Kfm. Christoph Lukaschek, MBA MRICS | Leiter Investment OTTO Immobilien

Fotos: Christian Steinbrenner

EUGEN OTTO:
Sie sind als alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Velum GmbH ein herausragender Vertreter der „jungen Wilden“ auf dem Zinshausmarkt. Seit der Gründung im Sommer 2013 hat Ihre Gruppe ein rasantes Wachstum hingelegt. Was interessiert Sie am meisten in diesem Geschäft?

HANNES STIEGER:
Am meisten fühle ich mich mit dem Wohnbereich verbunden – damit habe ich als Student klein begonnen und habe mich seitdem darauf fokussiert. In den vergangenen Jahren habe ich aber auch ein wenig Gewerbe-Immobilien beigemischt. Einerseits aus Interesse, andererseits weil ich mit Matthias Dietl einen sehr guten Mann gewonnen habe, der früher Geschäftsführer der Österreich-Gesellschaften der CA Immo war. Es ist natürlich angenehmer, wenn man mit wenigen Mietern auf Augenhöhe kommuniziert, als wenn man sehr viele – oft auch kleine – Probleme auf dem Schirm haben muss. Aber ich mag den Bereich Wohnen, weil er sehr konservativ ist, und ich werde dort auch bleiben.

CHRISTOPH LUKASCHEK:
Sie waren vor Ihrer Zeit bei der Bank Austria Wirtschaftsjournalist; danach sind wir uns
in den letzten Jahren beruflich immer wieder begegnet. Hat Ihnen ihr Hintergrund den Einstieg in das Immobiliengeschäft erleichtert?

HANNES STIEGER:
Den Journalismus erwähne ich meistens nicht, denn diese Zeit ist lange her und kommt mir vor wie ein vergangenes Leben. Mit 19 Jahren war ich - zusammen mit einer internen Kollegin - der Einzige, der damals aus 120 Startkandidaten in die Lehrredaktion des Wirtschaftsblatts aufgenommen wurde. Anfangs habe ich neben dem Studium gearbeitet, schnell ist daraus ein Vollzeitjob geworden. Da habe ich sehr früh mit Wirtschaftslenkern zu tun gehabt, die etwas bewegen konnten, und Einblicke gewonnen, wie die Wirtschaft tatsächlich funktioniert. Ich habe gelernt, genau zuzuhören. Das hat mir sehr geholfen.

EUGEN OTTO:
War es eine bewusste Entscheidung, in diese Lehrredaktion zu gehen?

HANNES STIEGER:
Ja. Ich habe mich mit dem Schreiben immer sehr leichtgetan. Dass ich dann gleich so tief und Vollzeit eingestiegen bin, hat mich quasi überrollt. Dafür hat mein Studium an der WU mit zehn Jahren ziemlich lange gedauert. Um es in einer Hauruck-Aktion endlich abzuschließen, habe ich im letzten Jahr mit dem Journalismus aufgehört, habe in einem Halbjahr zwanzig Prüfungen abgelegt und war im nächsten Halbjahr in den USA auf Austauschsemester. Dann bin ich direkt ins Investmentbanking eingestiegen. Ich habe schon als Student bzw. Journalist begonnen, in Wohnungen zu investieren. Mich hat der Gedanke fasziniert, dass man einmal Geld investiert und dann „ohne weiteren großen Aufwand“ monatlich etwas zurückbekommt. Allerdings habe ich mir das natürlich etwas zu einfach vorgestellt, vor allem bezüglich des Aufwands...

EUGEN OTTO:
Inwiefern?

HANNES STIEGER:
Mit meinen damals angesparten 30.000 Euro habe ich online Wohnungen gesucht. Es gab damals einige wenige in dieser Preisklasse, also dachte ich, hier kann ich mal anfangen. Aber dann habe ich rasch bemerkt, es gibt Nebenkosten, man muss sanieren usw. So habe ich mich autodidaktisch in das Ganze eingearbeitet, bis mir jemand den Tipp gegeben hat, ich könnte ja mit Banken über Finanzierungen sprechen. In der ersten Bank, zu der ich gegangen bin, wurde ich gefragt, ob meine Eltern für mich bürgen könnten. Ich war 27 und echt beleidigt. Ich hatte einen guten Haupt- und mehrere Nebenjobs, ein gutes Einkommen, aber meine Idee, eine Wohnung zum Vermieten zu kaufen, wurde nicht ernstgenommen. Erst bei der zwölften Bank hat es nach einigen Monaten geklappt. Mit ihrer Hilfe habe ich 2004 meine erste Wohnung gekauft. Den Bankkontakt habe ich heute noch. Ich bin vom Typ her ein „Behalter“. Bis heute halte ich sicher mehr als 90 % des Bestandes, den ich jemals gekauft habe. Ich habe mich dann Schritt für Schritt empor gearbeitet – von Wohnungen über kleine Wohnungspakete, größere Wohnungspakete, kleinere Häuser, größere Häuser.

PHILIPP MAISEL:
Mit den steigenden Preisen steigt auch die Versuchung zu verkaufen. Es gibt nicht viele, die dieser Versuchung so beständig widerstehen.

HANNES STIEGER:
Genau. 2007 habe ich bei der UniCredit begonnen, und zwar als folgendem Grund: Als Journalist dachte ich eigentlich, ich hätte meinen Traumjob gefunden. Ich hatte leichten Zugang zu spannenden Menschen und konnte erst beim Wirtschaftsblatt, später bei ORF Online als Multiplikator berichten, wie die Welt funktioniert. Nur bin ich irgendwann draufgekommen, ich bin zwar der, der mit interessanten Wirtschaftsleuten mitgeht und über sie berichten darf. Aber ich bin nicht der, der selber etwas aufziehen kann. Diese Erkenntnis hat mich irgendwann überrollt. Damals wusste ich aber noch nicht, dass ich zum Unternehmer geboren bin. Ich war insgesamt sechs Jahre für die UniCredit im Bereich Merger & Acquisitions tätig, habe die Übernahme und Entwicklung von Unternehmen begleitet. Aber dann habe ich auch in dieser Position erkannt: Ich berate zwar Unternehmen, die große Deals machen, aber ich mache die Deals nicht selbst. 2013 habe ich die Bank verlassen und die Velum GmbH gegründet. Ich den Jahren davor hatte ich – mit Genehmigung der Bank – mein Portfolio ständig erweitert. Mit diesem Grundstock und mit meinem in neun Jahren gesammelten Wissen habe ich begonnen, meine tatsächliche Leidenschaft auszuleben – nämlich Immobilien zu kaufen und zu behalten.

EUGEN OTTO:
Wann war der größte Entwicklungssprung?

HANNES STIEGER:
Es hat sich fast exponentiell entwickelt. Ich habe sicher die Hälfte meines Bestandes in den vergangenen vier, fünf Jahren gekauft. Mit zunehmender Erfahrung werden die Deals immer größer und die Kontakte immer besser. Ich habe auch nach Deutschland expandiert, wo ich mit einem lokalen Partner im Großraum Hannover ein großes Portfolio zusammengekauft habe. Auch dass ich heute ein großartiges Team von 18 Leuten habe, hat sich erst in den letzten Jahre ergeben. Ich habe davor sehr lange alleine gearbeitet, mit Unterstützung externer Dienstleister. So konnte ich groß werden.

EUGEN OTTO:
Wohin soll die Reise gehen?

HANNES STIEGER:
Das ist eine schwierige Frage. Viele sagen ja, du musst ein Ziel haben, solltest wissen, wo du in fünf Jahren stehen willst. Aber das habe ich interessanterweise nie gemacht. Ich habe immer genau zugehört und gehandelt, wenn etwas vernünftig geklungen hat. Ich habe einen spielerischen Zugang: Es macht Spaß, zu akquirieren und sehr langfristig zu denken. Der lange Atem verschafft mir bei vielen Konkurrenzsituationen einen Vorteil. Manche Käufe rechnen sich nur, wenn man schnell etwas daraus machen kann. Ich kann mir – gerade beim Wiener Zinshaus, wo man Situationen mit verschiedenen Sanierungsstadien und Altmietern vorfindet – einfach viel, viel mehr Zeit nehmen. Mein Zeithorizont ist nicht unendlich, aber sehr, sehr langfristig. Es muss nicht alles in den ersten fünf Monaten oder fünf Jahren passieren. Das hat sich in der Vergangenheit bezahlt gemacht. Natürlich unterstützt durch den allgemeinen Marktaufschwung.

EUGEN OTTO:
Ihr Fokus liegt auf dem Wiener Zinshaus?

HANNES STIEGER:
Absolut. Und warum das Wiener Zinshaus? Erstens bin ich selber Wiener und man wächst damit auf. Das ist, glaube ich, der Antrieb für viele Leute am Markt. Sie wollen hier ihre Geschäfte machen, obwohl Wien – auch von den Regulatorien her – sicher nicht der leichteste Markt im deutschsprachigen oder europäischen Raum ist. Zweitens ist das Wiener Zinshaus nachhaltig, beständig und ein sehr solides Investment. Es ist fast schon langweilig, weil sich in einem Zinshaus kaum etwas tut, dafür ist es aber auch sehr sicher und für eine langfristige Strategie perfekt.

EUGEN OTTO:
Ich habe in meiner 40-jährigen Berufstätigkeit noch nie erlebt, dass ein Zinshaus weniger wert geworden wäre, und bin gespannt, wie lange das anhält.

HANNES STIEGER:
Als ich mein erstes Zinshaus für 1.000 Euro pro m² kaufen wollte, hat mir ein erfahrener Banker gesagt: „Herr Stieger, ich mache das schon 20 Jahre und noch nie hat ein Zinshaus mehr als 800 Euro pro m² gekostet. Jetzt reicht‘s einmal. Die spinnen ja alle!“ Ich habe es trotzdem gekauft und finde die Aussage im Nachhinein sehr amüsant.

EUGEN OTTO:
Wenn man sich umschaut, was heute angeboten und abgeschlossen wird, sind die 1.000 Euro pro m² tatsächlich interessant. Ich bin genau wie Sie ein Fan des Wiener Zinshauses. Das ist einer der Gründe, warum wir den Zinshausmarktbericht herausgebracht haben. Ich habe in der Verwaltung und auch im Maklergeschäft oft miterlebt, dass Zinshausbesitzer den wahren Wert ihrer Immobilie nicht einschätzen konnten und dann von Käufern hineingelegt worden sind. Das hat mich geärgert. Seit die Kaufverträge elektronisch verpflichtend ins Grundbuch kommen, können wir flächendeckend informieren. Welche Bereiche interessieren Sie neben dem Zinshaus noch?

HANNES STIEGER:
Deutschland ist ein sehr spannender Markt, gerade für uns Österreicher. Ich habe von Anfang an gewusst, dass etwa Berlin weitaus billiger ist und genauso schöne Häuser hat wie wir. Trotzdem bin ich dort nicht investiert, weil es zu viele Akteure gab und gibt. Die warten nicht auf mich. Ich mache einiges in Hannover und Umgebung, aber auch im Hamburger Speckgürtel. Da gibt es schon nette Häuser, aber generell haben sie selten den Charme eines richtigen Wiener Zinshauses. In Wien kauft man oft noch von Privaten und erzielt eine Wertsteigerung, weil man die Häuser besser managt. In Deutschland kaufen wir auch von Fonds, die ihre meist schon sanierten Restbestände loswerden wollen. Die kommen mit zehn Anwälten und einer Liste, was der Käufer alles zu erledigen hat. Wenn aber der erste Deal erfolgreich abgeschlossen ist, geht es danach viel schneller. Da haben wir schon eine gute Vertrauensbasis aufgebaut.

EUGEN OTTO:
Viele Mitbewerber in Ihrer Größe treten am Markt sehr präsent auf. Sie üben sich im Vergleich dazu in fast schon nobler Zurückhaltung. Ist das eine bewusste Positionierung?

HANNES STIEGER:
Das ist wohl eine Charaktersache. Ich möchte nach außen nicht groß auftragen, bin eher zurückhaltend und trete auch nicht so stark unter einer Marke auf, was anderen wiederum sehr wichtig ist. Es ist schon öfters vorgekommen, dass große Marktteilnehmer, die ich persönlich gut kenne, irgendwann einmal gesagt haben: „Ach, du bist die ,Velum‘!“ Den Kaufverträgen hatten sie entnommen, dass wir öfters zuschlagen, hatten aber kein Gesicht zum Firmennamen.

EUGEN OTTO:
Ich mache seit vielen Jahren Mentoring für die FH Wien und da fragen mich immer wieder Studierende: Haben Sie Tipps für uns? Wie ist der Immobilienmarkt? Was würden Sie antworten?

HANNES STIEGER:
Der Immobilienmarkt ist eine exzellente Branche und macht irrsinnig Spaß. Wenn junge Leute in Richtung Wirtschaft/Immobilien/Immobilienwirtschaft studieren, ist schon einmal der wichtigste Schritt getan. Ich würde auf jeden Fall schauen, dass ich schon während des Studiums Praxiserfahrung sammle. Auch wir nehmen gerne Praktikanten auf. Das Allerwichtigste ist aber, mit Eifer und Energie in das Ganze hineinzugehen.

EUGEN OTTO:
Sie schreiben auf Ihrer Homepage, dass es bei Ihnen keine Gremien und keine langen Entscheidungswege gibt. Menschen, die Ihnen etwas verkaufen, sitzen mit den Entscheidern am Tisch.

HANNES STIEGER:
Gerade für Privatpersonen ist der Verkauf eines Zinshauses eine der wichtigsten Entscheidungen ihres Lebens – zumindest monetär. Natürlich geht es um Geld, aber auch – das sieht man bei jedem Deal – um Sympathie und darum, wem man sein Haus übergibt. Oft ist mein Angebot gar nicht das höchste, aber mir verkaufen sie das Haus lieber als jemandem, den sie als seelenlos wahrnehmen. Man würde ja glauben, dass jeder rein nach Geld und anderen objektivierbaren Kriterien entscheidet, aber so ist es überhaupt nicht. Gerade die teuerste Entscheidung ist die emotionalste.

EUGEN OTTO:
Wenn es von Privaten kommt, hängt oft viel Familiengeschichte daran.

HANNES STIEGER:
Bis zum Verkauf tun sich viele psychologisch auch sehr schwer, das Haus herzugeben, aber wenn es dann verkauft ist, wird nicht mehr viel nachgefragt. Ich bleibe öfters mit Abgebern in Kontakt, einfach weil man sich während des Verkaufsprozesses gut verstanden hat. Wenn ich dann anbiete, sie sollen doch einmal im Haus vorbeischauen, ist das gar nicht mehr so interessant für sie.

EUGEN OTTO:
Gibt es ein Objekt, auf das Sie am meisten stolz sind?

HANNES STIEGER:
Mir fallen zwei ein – erstens ein klassisches Jugendstilzinshaus und zweitens ein Neubau, der aber auch etwas Emotionales hat. Das Jugendstilzinshaus, in dem wirklich noch alles original erhalten ist, liegt im Nibelungenviertel. Das habe ich vor zehn Jahren von mehreren Eigentümern zusammengekauft. Das Haus besitze ich heute noch. Es stammt von einem Architekten, dessen Namen mir schon mehrfach untergekommen ist. Ich habe sogar noch ein zweites Haus, das er um die Jahrhundertwende entwickelt hat. Das andere Objekt ist ein großes Haus mit hundert Wohnungen im elften Bezirk, in dem die UniCredit früher viele Kollegen aus Osteuropa untergebracht hat. Ich kannte es schon lange von verschiedenen Besuchen bei Kollegen damals und wollte es immer haben. Und als sich die Bank Austria dazu entschlossen hat, sich von dem Haus zu trennen, habe ich es tatsächlich bekommen.

PHILIPP MAISEL:
Wie stehen Sie zu neuen Finanzierungsformen wie Crowdinvesting oder Mezzaninkapital? (Eine befristete Mischform von Eigenkapital und Fremdkapital, die sich auf Beteiligungen am Gewinn und nicht auf Sicherheiten stützt, Anm.)

HANNES STIEGER:
Ich bin prinzipiell sehr aufgeschlossen, habe aber erst spät in meiner Laufbahn begonnen, solche Instrumente – in geringem Ausmaß – beizumischen. Das meiste finanziere ich aus Eigenkapital und klassischem Fremdkapital.

PHILIPP MAISEL:
Wie werden sich die Zinshauspreise aus Ihrer Sicht entwickeln?

HANNES STIEGER:
Alle Marktteilnehmer verhalten sich im Moment sehr abwartend. Das Zinshaus hat Bestand, niemand zweifelt daran, dass sein Wert im Wesentlichen erhalten bleiben wird. Aber die Spitzen, die wir in den letzten zwei Jahren gesehen haben, werden jetzt ein bisschen abgeschliffen. Und ich muss sagen, das erste Mal seit vielen Jahren – nicht einmal in der Finanzkrise habe ich das so gesehen – sind die Leute pessimistischer. Ich persönlich glaube, dass das eher eine kurzfristige Phase sein wird, die stark durch die schnell steigenden langfristigen Zinsen ausgelöst wurde und alle ein bisschen verunsichert hat. Ich erwarte, dass wir die nächsten sechs bis zwölf Monate weniger Umsätze sehen werden. Aber ich glaube nicht, dass deswegen der Markt einbricht. Wer jetzt unbedingt und schnell verkaufen möchte, wird das wahrscheinlich nur durch einen leichten Preisabschlag schaffen.

EUGEN OTTO:
Die Frage ist, ob es Marktteilnehmer gibt, die in diese Situation kommen, weil gerade auch die, die große Räder drehen, viel Bestand haben. Man kann bei niemandem in die Bücher schauen, zu welchen Konditionen und auf welche Laufzeiten sie gewisse Vereinbarungen eingegangen sind.

HANNES STIEGER:
Es gibt auch viele, die zu Höchstpreisen eingekauft haben, mit der Erwartung, dass es immer so weitergeht. Für jede Richtung, die man sich ausmalen kann – vom Höhenflug bis hin zum Crash – gibt es Experten, die wirklich sehr fundierte Argumente bringen können. Es ist dann eher schon eine Glaubensfrage, welchem Lager man anhängt.

EUGEN OTTO:
Wenn jemand der Meinung ist, dass weniger umgesetzt wird, dann wird er auch weniger kaufen. Und wenn jemand meint, dass man gerade jetzt an gute Ware kommen sollte, dann wird er investieren. Wir haben verschiedenste Einschätzungen. Aber der Grundtenor ist eher starke Zurückhaltung.

HANNES STIEGER:
Ja zum erste Mal seit langer, langer Zeit.

EUGEN OTTO:
Wie sehen Sie die Thematik Zinshaus und Heizen? Welche Alternativen gibt es zur Gasetagenheizung?

HANNES STIEGER:
Das ist eine Frage, mit der ich mich intensiv beschäftige. Es fehlt aber noch an praktischen Lösungen. Die oft genannte Wärmepumpe wäre elegant, ist aber im Zinshaus schwer zu realisieren. Ich höre von vielen Leuten aus der Branche, dass im Moment stark geforscht wird und dass die Wärmepumpen besser werden, sodass sie auch in einem schlecht gedämmten Altbau eingesetzt werden können, sogar mit normalen Heizkörpern. Da könnte sich noch einiges tun, aber ich habe auch keine Glaskugel. Sicher ist auf jeden Fall, dass die Gasthermen stark an Attraktivität verloren haben. Früher hat man im Hinterkopf gehabt: In 20 Jahren gibt es vielleicht keine Thermen mehr und langsam sollten wir etwas tun - aber jetzt muss es auf einmal rasch gehen. Bei einer Generalsanierung kann man unter Umständen an Erdwärme oder eine größere Wärmepumpe auf dem Dach nachdenken und die Dämmung verbessern. Aber was soll man machen, wenn eine einzelne Wohnung in einem Zinshaus saniert werden muss? Fernwärme wäre auch eine Alternative, aber wenn man hört, dass sie zur Hälfte mit Gas erzeugt wird, weiß man auch nicht so recht.

EUGEN OTTO:
Was möchten Sie am Ende unseres Gesprächs Menschen mitgeben, die ein Zinshaus besitzen und verunsichert sind?

HANNES STIEGER:
Wenn Sie ein Zinshaus zu verkaufen haben, sollten Sie zu OTTO Immobilien oder einem anderen seriösen Makler gehen. Ich habe mein ganzes Unternehmerleben hindurch respektvoll mit Maklern zusammengearbeitet. Für uns sind Makler das Wichtigste, weil wir erst durch sie von den Objekten erfahren. Aber immer wieder denken Leute, sie können es ohne einen erfahrenen Makler schaffen. Ich habe mit einem Partner zwar auch ein kleines Akquise-Team, zu 90 Prozent arbeiten wir aber mit Maklern, sowohl in Österreich als auch in Deutschland. Es ist ein super Konzept, dass es jemanden gibt, der ständig Häuser bringt und dafür einen angemessenen Beitrag bekommt.

EUGEN OTTO:
Was tut der Privatmann Stieger, wenn er nicht arbeitet?

HANNES STIEGER:
Ich bin sehr sozial, bin viel unterwegs, glücklich liiert und habe noch keine Kinder, aber Familie ist mir sehr wichtig und langfristige Freundschaften auch.

EUGEN OTTO:
Ich danke Ihnen herzlich für das Gespräch.