Der Zinshausmarkt und das Comeback der Renditeanforderung – ein Ausblick von Philipp Maisel
Fotos: Christian Steinbrenner
„In diesen Marktverhältnissen hat die Bedeutung privater Verkäuferinnen und Verkäufer
relativ zu professionellen Bestandshaltern weiter zugenommen.“
Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus, Investment, OTTO Immobilien
Nach dem langen Intervall der stark anhaltenden Zinssteigerungen – der Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank wurde zwischen Juli 2022 und September 2023 schrittweise von 0% auf 4,50% erhöht – durchläuft das Marktgeschehen am Wiener Zinshausmarkt starken Veränderungen.
Es finden weniger Transaktionen statt und jene Zinshausgeschäfte, die erfolgreich abgewickelt werden, befinden sich auf einem niedrigeren Preisniveau als in den letzten Quartalen des Vorjahres. Die Anzahl an erfolgreichen Transaktionen war de facto in allen Wiener Bezirken rückläufig – nur in einigen wenigen Bezirken fanden Transaktionen auf einem ähnlichen Niveau wie im Vergleichszeitraum des Jahres 2022 statt. Nichtsdestoweniger zeichnet sich das Wiener Zinshaus auch in dieser Phase durch eine starke Resilienz aus. Die Preise sind zwar gesunken, aber nicht so stark wie in anderen Assetklassen.
Ein großer Unterschied in der Verhaltensweise der Käuferinnen und Käufer hat sich im ersten Halbjahr 2023 gezeigt: War in der Zeit vor dem Sommer 2022 über einen Zeitraum von über zehn Jahren für die Mehrheit der Investorinnen und Investoren vor allem der Substanzwert einer Immobilie entscheidend, so ist mittlerweile die Renditebetrachtung deutlich wichtiger geworden.
Durch das vormals billige Kapital hatten sowohl langfristige Bestandshalter als auch Zinshausentwickler weit weniger Zeitdruck, um den Bestand baulich oder bestandsrechtlich zu optimieren, da selbst ein relativ schmales Mietniveau die Bedienung eines großen Teiles der Zinslast gewährleistete.
Durch den dramatischen Anstieg der Zinskosten ist dies bei Gründerzeithäusern nunmehr nur in Sonderfällen möglich. Demgemäß sind Käuferinnen und Käufer deutlich stärker unter Zeitdruck, um das Potenzial einer kürzlich erworbenen Immobilie zu realisieren, zumal auch im Falle eines parifizierten Abverkaufes der Wohneinheiten – unter anderem durch die KIM-Verordnung – die Ertragssituation nachteiliger ist als vor einem Jahr. Davon ausgenommen sind selbstverständlich reine Eigenkapitalinvestoren wie Family Offices und Stiftungen, deren Relevanz in den vergangenen Monaten deutlich zugenommen hat.
In diesen Marktverhältnissen hat die Bedeutung privater Verkäuferinnen und Verkäufer relativ zu professionellen Bestandshaltern weiter zugenommen. Der Zinshausmarkt ist – und dies unabhängig von externen Marktbedingungen – nach wie vor bereit und wirtschaftlich fähig, Objekte aus privater Hand zu attraktiven Preisen zu absorbieren.
Dies haben wir aus erster Hand bei jenen Transaktionen festgestellt, die wir in den vergangenen eineinhalb Jahren begleiten und erfolgreich abschließen durften. Während die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei Objekten aus professionell agierenden Eigentümerschaften zugenommen hat, werden Immobilien aus Privatbesitz mit einer ähnlichen Durchlaufszeit wie vor der Zinswende transaktioniert.
Dementsprechend ist es für die meisten privaten Zinshauseigentümerinnen und -eigentümer nach wie vor ein guter Zeitpunkt, um einen Verkauf zu erwägen. Wir haben unsere Art der Marktansprache den aktuellen Umständen angepasst und kontaktieren – unverändert auf höchst diskrete Weise – tendenziell einen engeren Interessentenkreis. Auf diese Art wird gewährleistet, dass ausschließlich Investorinnen und Investoren mit tatsächlicher und gut dokumentierter Ankaufsabsicht Privatimmobilien angeboten bekommen.
Für 2024 gehen wir davon aus, dass das Zinsniveau im ersten Halbjahr 2024 stabil bleiben wird und ab dem 3. Quartal erste Zinssenkunden eingeleitet werden könnten. Dies sollte dazu führen, dass sich das Marktgeschehen erneut dynamischer gestaltet und ein Anstieg an Transaktionen im Zinshausbereich zu verzeichnen sein wird.