Der Wiener Büromarkt 2024 – ein Ausblick von Steven Bill Scheffler
„Wir erwarten eine Fertigstellung von rund 99.300 m² an hochwertigen Büroflächen“
Steven Bill Scheffler, Senior Berater Büroflächen, Immobilienvermarktung Gewerbe
Foto: Christian Steinbrenner // Visualisierung: Architekt Krizmanics ZT GmbH
Entgegen der konservativen Aussichten zum Jahresbeginn 2023 begann das vorige Jahr nicht nur fulminanter als erwartet, die Vermietungsleistung blieb stabil und ließ sich trotz der geringen Fertigstellungen von Büroneubauten nicht einbremsen. Die Ungewissheit über den Verlauf der hohen Inflation und anhaltende geopolitische Spannungen trübten Wirtschaftsaussichten, weshalb zu erwarten war, dass viele Unternehmen sich für den meist kurzfristig kostengünstigeren Verbleib in der Bestandsimmobilie entscheiden. Zudem bestand die These, dass die deutlich geringere Verfügbarkeit von modernen Büroflächen von 48.800 m² im Vergleich zum Durchschnitt der vorausgegangenen drei Jahre von ca. 111.000 m² wenig Anreiz für eine Flächenverbesserung liefern und dies wiederum die Aktivität drossele. Tatsächlich verbuchte das Jahr 2023 dennoch 144.683 m², was gegenüber dem Jahr 2022 ein Plus von +4 % bedeutet.
Für das Jahr 2024 erwarten wir eine vergleichbare Vermietungsleistung. Ein Großteil der Unternehmen hat sich mit den herausfordernden wirtschaftlichen Umständen arrangiert und ihre Strategie dementsprechend ausgerichtet. Planungsgewissheit bzw. eine klare strategische Ausrichtung sind wichtige Voraussetzungen für eine potenzielle Neuanmietung von Büroflächen. Wir gehen davon aus, dass die primären Motivationen für eine Übersiedlung auch im kommenden Jahr entweder eine Optimierung der Flächengröße und oder /-konfiguration oder eine Qualitäts-/Lageverbesserung sein werden.
Darüber hinaus erwarten wir eine Fertigstellung von 99.300 m² an hochwertigen Büroflächen in 2024 und etwa 158.000 m² für 2025. Dieser Anstieg an attraktiven Verfügbarkeiten ermöglicht es, sowohl ein kurzfristiges Übersiedlungsprojekt als auch eine strategisch langfristige Standortverlegung zu realisieren. Ein weiterer unterstützender Faktor ist die Indexierung gewerblicher Mietverträge, welche auf einen Großteil der Verträge zutrifft und die Nominalmiete an die jährliche Entwicklung des Verbraucherpreises koppelt. Dies resultierte in deutlichen Preissteigerungen der Bestandsmietverträge in- nerhalb der vergangenen zwei Jahre und steigerte die Attraktivität von Leerstandsflächen, deren Preis nicht gleichwertig angehoben wurde und somit sukzessive wirtschaftlich interessanter wurden.
Leidtragender der aktuell vorherrschenden, gesteigerten Kostensensitivität könnte die Entwicklung des Immobilientrends hin zu mehr Nachhaltigkeit von Baustoffen und der Implementierung von energieeffizienten Maßnahmen sein. Die gegenständlich konzeptionierten Projekte und Revitalisierungen mit einem starken Fokus auf ökologische Optimierung werden sicherlich unverändert realisiert und werden auch eine gesteigerte Nachfrage im Vergleich zum Wettbewerb genießen. Dennoch ist zu erwarten, dass bei einzelnen Projekten nun Kosteneffizienz vor Nachhaltigkeitsfaktoren strategisch priorisiert wird, um monetär sensible Nutzer:innen zu gewinnen.
Alles in allem präsentiert sich der Markt für Büromietflächen aktuell und aller Voraussicht nach auch im kommenden Jahr sehr robust. Zwar werden wir abseits der Neuflächenproduktion auch im kommenden Jahr teilweise Flächenreduktionen von großvolumigen Mietern sehen, wir gehen allerdings davon aus, dass diese so wie in den vergangenen Jahren durch die stabile Nachfrage weitestgehend vom Markt aufgenommen werden werden, ohne einen signifikanten Anstieg der Leerstandquote.