#Anlagewohnung – die sichere Vorsorge

Bei der Anlagewohnung spielen eher rationale als emotionale Faktoren eine wichtige Rolle. Wie man das maßgeschneiderte Objekt findet und langfristig glücklich wird.

Text: Martha Berger // Fotos: beigestellt

Der Kauf einer Vorsorgewohnung ist die Vernunftsehe unter den Immobilientransaktionen. Hier darf das Bauchgefühl gerne ein wenig weiter hinten anstehen. Statt Liebe auf den ersten Blick geht es vorrangig um die Frage „Rechnet sich das?“ Ein Ja kann sich Jahre später als rentable langfristige Investition entpuppen.
Wer eine Anlagewohnung kauft, nutzt diese zunächst nicht selbst, sondern vermietet sie für mindestens 20 Jahre. Das generiert steuerliche Vorteile (siehe unten: Interview mit Florian Schmidl, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater) und sorgt im besten Fall dafür, dass mit den erzielten Mieten die Finanzierungsraten für die Wohnung gezahlt werden und der Wert der Immobilie steigt. Ein Modell, das wie alle Investitionen in das „Betongold“, gerade in Krisenzeiten besonders gefragt ist, sagt Claus Loidolt, Spezialist für Vorsorgewohnungen bei OTTO Immobilien.
Damit diese Rechnung aufgeht, gilt es, beim Kauf andere Faktoren zu berücksichtigen als bei der Suche nach dem eigenen Zuhause. Das beginnt bereits bei der Lage, erklärt der Immobilienberater. „Wenn ich eine gute Rendite erzielen will, schaue ich natürlich nach einer Lage, in der ich noch zu vernünftigen Quadratmeterpreisen einkaufen und mit einer Wertsteigerung rechnen kann.“ Allzu günstig sollte es aber auch nicht sein. Auch die Relation des Kaufpreises zur erzielbaren Miete muß stimmig sein, um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen“, weiß Loidolt. So sollte man beim Kauf Augenmerk auf eine gute Infrastruktur und eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz legen.

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Loidolt empfiehlt derzeit den zwölften und den 23. Bezirk, da hier noch ein langfristiges Wertsteigerungspotenzial zu erwarten sei. Immer gefragt seien die Bezirke Zwei bis Neun, wobei im Achten und Neunten die Preise relativ hoch und das Angebot sehr gering seien.

Urban Gardening statt Garagen

Bei Anlagewohnungen zähle das Motto „Small is beautiful“. Loidolt hält 40 bis 60 Quadratmeter und zwei bis drei Zimmer für eine gute Größe. „Genauso eine Garconnière mit funktionellem Grundriss.“ Immer interessanter werden gebrauchte Wohnungen aus den 60er- bis 80er-Jahren. Sie unterliegen bei der Vermietung nicht dem Richtwert, liegen aber vom Kaufpreis her doch beträchtlich unter dem von Erstbezügen. Seit Corona sei außerdem ein kleiner Balkon extrem gefragt.
Worauf soll man bei der Ausstattung achten? „Die Wohnung sollte den Ansprüchen des modernen Wohnens gerecht werden.“ Ein zeitgemäßer Standard gewährleistet eine gute und durchgehende Vermietung. Dazu gehören etwa Fußbodenheizung, Badezimmer-Accessoires und eine bodenebene Dusche – sie macht die Wohnung auch für ältere Menschen interessant. „Wirklich wichtig ist eine Einbauküche“, so Loidolt. „Bei allen anderen Möbeln sage ich immer: ‚bitte nicht!‘“ Die Geschmäcker seien bei Mietern einfach zu verschieden.
 

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Immer weniger gefragt sind Garagen, im Trend liegen dagegen Gemeinschaftseinrichtungen aller Art: Fahrradabstellraum, Garten, Möglichkeiten zum Urban Gardening. Als Spitzenprojekte, die diese Wünsche bedienen, nennt Loidolt das „TrIIIple“ am Donaukanal, das „VIV 52“ im Zwölften oder den „Eschengarten“ im 23., wo es Kinderspielplätze, Ruhebereiche, einen Gleichgewichtsparcour, ein kleines Gym und sogar eine Hundewaschgelegenheit gibt.
Loidolt hält den Abschluss eines Betreuungspaketes mit der Hausverwaltung für eine sinnvolle Investition. „Manche Mieter melden sich sogar, wenn eine Glühbirne gewechselt werden muss“, kennt er die Realitäten des Vermieterlebens. „Die Hausverwaltung kümmert sich dann von der Mietersuche bis zur berühmten Glühbirne um alles“, so Loidolt. Und die Kosten lassen sich von der Steuer absetzen.

 

Die Vorteile einer Anlagewohnung

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Florian Schmidl erklärt, was es beim Kauf einer Vorsorgewohnung zu beachten gilt.

Er ist Prokurist bei der Steuerberatungsgesellschaft Mazars.

Immobilien sind sein Spezialgebiet.

Wann ist eine Wohnung eine Anlagewohnung?

Grundsätzlich kann jede Wohnung eine Vorsorgewohnung sein. Zur Erzielung steuerlicher Vorteile ist es wichtig zu entscheiden, ob man selbst in der Wohnung wohnen will oder nicht. Weiters muss sichergestellt sein, dass sich die Vermietung spätestens nach 23 Jahren rechnet – das heißt ein Gesamtüberschuss erzielt wird.

Welche Steuervorteile kann man erwarten?

Die beim Kauf der Anlagewohnung bezahlte Umsatzsteuer kann sich der Käufer vom Finanzamt unmittelbar rückerstatten lassen. Auch der Bauträger bekommt anteilig Vorsteuer auf die Errichtungskosten rückerstattet – was sich positiv auf den Kaufpreis auswirken sollte. Der Käufer kann mit einer Preisreduktion von zehn bis zwölf Prozent rechnen. Außerdem ist die Umsatzsteuer auf alle Kosten für den Erhalt und die Vermietung der Wohnung rückerstattungsfähig. Achtung: Die Wohnung muss für 20 Jahre nach dem Erwerb umsatzsteuerpflichtig vermietet werden.

Was passiert, wenn ich die Wohnung vor Ablauf dieser 20 Jahre umsatzsteuerfrei verkaufe oder selbst bewohne?

Mit jedem Jahr, das die Wohnung vermietet wird, „erdient“ der Besitzer ein Zwanzigstel des abgezogenen Vorsteuerbetrages aus dem Erwerb. Damit kommt man der vollen Steuerersparnis jedes Jahr um fünf Prozent näher. Wird die Wohnung vor Ablauf der Frist steuerfrei verkauft oder selbst benutzt, müssen die noch nicht erdienten Steuervorteile an das Finanzamt zurückgezahlt werden.

Gibt es irgendwelche Fußangeln bei dem Modell?

Wenn ich die Wohnung an Unternehmer vermiete, die ihre Leistungen ohne Umsatzsteuer verrechnen (z.B. Ärzte), verliere ich meinen Steuervorteil.