• Neubauvolumen nimmt auf 107.400 m² zu, leichte Entspannung erwartet
  • Historisch niedrige Leerstandsquote von 3,56 % unterstreicht hohe Nachfrage
  • Nachhaltigkeit als Wachstumstreiber: ESG-konforme Büros bleiben im Fokus

Wiener Büromarkt 2025: Anzeichen einer Erholung

Nach einem dynamischen, aber herausfordernden Vorjahr zeigt der Wiener Büromarkt 2025 Anzeichen einer leichten Erholung. Laut dem aktuellen Marktbericht von OTTO Immobilien wird das Neubauvolumen von 98.900 m² im Jahr 2024 auf 107.400 m² im Jahr 2025 steigen. Die Leerstandsquote bleibt mit 3,56 % auf einem der niedrigsten Werte der letzten fünf Jahre und unterstreicht die starke Nachfrage nach modernen und zentral gelegenen Böroflächen.

„Der Wiener Büromarkt bleibt dynamisch, aber auch anspruchsvoll. Die Nachfrage nach Premiumflächen mit nachhaltigen Standards nimmt zu, während die Vermietung von Flächen in weniger attraktiven Lagen zunehmend herausfordernd wird“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien.

Steigende Neubauleistung und konstante Vermietungsnachfrage

Im Jahr 2025 ist mit der Fertigstellung von insgesamt 107.400 m² Bürofläche zu rechnen. Der leichte Anstieg zeigt eine positive Tendenz, die auch im kommenden Jahr anhalten soll: Für 2026 ist eine Fertigstellung von knapp 125.700 m² prognostiziert, auch wenn einige Projekte noch auf Vorvermietungen warten, bevor der Baustart erfolgt. Mit Stand 4. Quartal 2024 waren nur rund 20.000 m² oder 19 % der neuen Flächen 2025 vorvermietet oder eigengenutzt.

Hohe Nachfrage trifft auf limitiertes Angebot

Die Flächennachfrage blieb im Jahr 2024 mit insgesamt 144.985 m² stabil. Im Vergleich zum 5-Jahres-Durchschnitt von 149.001 m² entspricht das einem leichten Rückgang von 3 %. Im vierten Quartal stieg die Vermietungsleistung im Vergleich zum dritten Quartal jedoch um bemerkenswerte 82 %.

„Unternehmen setzen auf qualitative Upgrades. Die Nachfrage konzentriert sich klar auf zentrale Lagen und Premiumflächen. Besonders der erste Bezirk sowie die Gegend rund um den Hauptbahnhof sind äußerst begehrt. Hier stehen allerdings wenig freie Flächen zur Verfügung“, erläutert Anthony Crow, Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei OTTO Immobilien.

Mietpreise steigen weiter, Nachhaltigkeit als zentraler Markttreiber

Die Mietpreise verzeichneten 2024 in allen Lagen deutliche Steigerungen. Die 20-Euro-Marke pro Quadratmeter wurde nicht nur im ersten Bezirk, sondern auch in vielen weiteren Lagen überschritten. Die Spitzenmieten liegen stabil bei 28,50 Euro.

„Das hohe Baukostenniveau sowie die Fokussierung auf ESG-Kriterien treiben die Preise nach oben. Der Böro-Trend geht klar in Richtung ‘weniger Fläche, aber mehr Qualität’. Das zeigt sich besonders bei Unternehmen, die gezielt nach ESG-konformen Böroflächen suchen und bereit sind, für hochwertige Flächen höhere Mieten zu zahlen.“, sagt Barbara Linder, Teamleiterin Böro bei OTTO Immobilien.

Schrittweise Erholung 2025

Für 2025 erwartet OTTO Immobilien eine moderate Erholung des Marktes. Die Stabilisierung der Zinsen sowie eine leichte Belebung der Investmentmärkte könnten dazu beitragen, dass neue Projekte realisiert werden.

„Die Herausforderungen der vergangenen Jahre haben den Markt verändert, aber auch neue Chancen geschaffen. Besonders ESG-konforme Projekte und flexible Arbeitsmodelle werden den Markt nachhaltig beeinflussen.“, schließt Eugen Otto.

Pressemeldung PDF · 104 KB
Grafik Entwicklung Fertigstellungsvolumen JPG · 74 KB