Kaufvertrag Wohnung – vom Kaufanbot bis zur Übergabe
Kaufanbot, Kaufvertrag, Wohnungsübergabe – wie ist der Ablauf? Welche Tipps können wir Ihnen geben? Wir haben unseren Immobilien-Experten Claus Loidolt zum Interview gebeten:
OTTO Immobilien Journal:
Herr Loidolt, rein rechtlich, was erwerbe ich, als Käufer, eigentlich beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Claus Loidolt:
Das Wohnungseigentumsgesetz definiert das folgendermaßen:
“Wohnungseigentum ist das der Miteigentümerin/dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht,
- eine selbstständige Wohnung,
- eine sonstige selbstständige Räumlichkeit
- oder einen Kfz-Abstellplatz
ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen.
Die Wohnungseigentümerin/der Wohnungseigentümer ist immer Miteigentümerin/Miteigentümer einer Liegenschaft, sie/er verfügt also auch über einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft. Im Unterschied zur “schlichten Miteigentümerin”/zum “schlichten Miteigentümer” hat die Wohnungseigentümerin/der Wohnungseigentümer mit ihrem/seinem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft untrennbar das Recht zur ausschließlichen Nutzung einer bestimmten Wohnung auf dieser Liegenschaft. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen.” (Quelle: Wohnungseigentumsgesetz)
Zu beachten ist, dass Sie auch Allgemeinflächen des Hauses erwerben – zum Beispiel:
- Dach
- Fassade
- Stiegenhaus
- etc.
Für diese sind Sie anteilsmäßig mitverantwortlich.
Grundbuch – Warum sollten Sie Einsicht nehmen?
OTTO Immobilien Journal:
Warum ist es wichtig, spätestens vor dem Legen des Kaufanbots einen Blick ins Grundbuch zu werfen?
Claus Loidolt:
Wenn eine Wohnung in die engere Wahl fällt, lassen Sie sich einen Grundbuchauszug zukommen und kontrollieren Sie folgende Punkte:
- Ist der Verkäufer auch wirklich Eigentümer?
- Liegt eine Hypothek auf dem Haus bzw. der Wohnung?
- Gibt es andere Mehrheits-Eigentümer?
Wie Sie einen Grundbuchauszug erhalten und was ein Grundbuch ist, lesen Sie hier:
Das Grundbuch
Wohnungseigentumsvertrag – Was regelt er?
OTTO Immobilien Journal:
Wer eine Wohnung kauft, “stolpert” über den Wohnungseigentumsvertrag. Was ist dort festgeschrieben?
Claus Loidolt:
Bevor Sie ein Kaufanbot legen, sollten Sie unbedingt den Wohnungseigentumsvertrag lesen. Dieser regelt die Zuständigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander. Er hält deren Rechte und Pflichten fest – z.B.:
- Wer ist für die Pflege des Vorgartens zuständig?
- Wer für die Sanierung der Außen-Fenster?
- Wer zahlt für den Lift? Oder ab welchem Stock? Wer hat das Recht auf einen Lift-Schlüssel?
- Ist Airbnb gestattet?
- etc.
Wie legt man ein Kaufanbot?
OTTO Immobilien Journal:
Die Besichtigung war erfolgreich, ich habe mich für eine Wohnung entschieden – wie sehen die nächsten Schritte aus?
Claus Loidolt:
Der Kaufinteressent legt dem Verkäufer ein sogenanntes Kaufanbot. Das ist noch kein gültiger Kaufvertrag. Es ist ein verbindlicher Vorvertrag, in welchem der Interessent festhält, zu welchen Konditionen er die Wohnung erwerben möchte. Der Verkäufer kann dieses Anbot annehmen oder ablehnen.
OTTO Immobilien Journal:
Was wird in einem Kaufanbot alles festgehalten?
Claus Loidolt:
Es beinhaltet die wichtigsten Parameter des Wohnungskaufs – u.a.:
- Wer erwirbt die Wohnung? Maximal zwei Personen dürfen Käufer sein.
- Zu welchem Preis?
- Ist sie lastenfrei? Liegt keine Hypothek auf ihr?
- Ist sie bestandsfrei? Ist sie nicht vermietet?
- In welchem Zustand wird die Wohnung übergeben? Welche Einrichtungsgegenstände (zB Küche) beinhaltet sie?
- Welcher Anwalt bzw. Notar wird bestellt – und wer trägt die Kosten?
- Wie läuft der Kauf ab:
- Wann wird unterschrieben?
- Wie erfolgt die Überweisung des Geldes? Wir empfehlen, die Transaktion nur mit Hilfe eines Treuhandkontos zu vollziehen.
- Wann findet die Übergabe statt?
- Wie lange ist das Anbot befristet?
Im Kaufanbot werden auch die sogenannten Nebenkosten aufgelistet.
Eine Aufstellung der Nebenkosten und ein Rechenbeispiel finden Sie hier:
Die Nebenkosten
Kaufvertrag – Ablauf und Inhalt
OTTO Immobilien Journal:
Gehen wir davon aus, dass der Verkäufer mein Anbot annimmt, welche Schritte folgen nun?
Claus Loidolt:
Nimmt der Verkäufer das Anbot an, setzt der Anwalt den Kaufvertrag auf. Wichtig ist, dass der Kaufvertrag auch eine Zustandsbeschreibung der Wohnung enthält und die Gewährleistung regelt im Falle des Auftretens von Mängel.
Außerdem muss ein Kaufvertrag die sogenannte Aufsandungserklärung enthalten. Mit dieser stimmt der Verkäufer der Übertragung der Eigentumsrechte und dem Eintrag des Käufers ins Grundbuch zu.
Sobald der Vertrag von Käufer und Verkäufer unterzeichnet und von einem Notar beglaubigt wurde, überweist die Bank des Käufers das Geld auf ein zuvor bereits eingerichtetes Treuhandkonto.
Mit dem Eintrag des Käufers ins Grundbuch ist der formale Akt des Wohnungskaufs besiegelt. In der Regel wird nun das Geld vom Treuhandkonto auf das Konto des Verkäufers überwiesen.
OTTO Immobilien Journal:
Wie lange kann die Eintragung ins Grundbuch dauern?
Claus Loidolt:
Der Grundbucheintrag ist ein behördlicher Akt. Er kann bis zu sechs Wochen in Anspruch nehmen.
Wohnungsübergabe – der finale Akt
Claus Loidolt:
Neben der Schlüsselübergabe sollten folgende Punkte überprüft werden:
- Entspricht die Wohnung dem im Kaufvertrag vereinbarten Zustand? Oder gibt es Mängel zu beanstanden?
- Ist das mitverkaufte Inventar funktionsfähig?
- Lesen Sie die Zählerstände ab.
In einem Übergabeprotokoll sollte der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe dokumentiert werden. Und es sollte geregelt werden, wie und wann die Mängel behoben werden. Üblicherweise sind bei der Übergabe die Hausverwaltung und/oder die Hauseigentümer vor Ort.
OTTO Immobilien Journal:
Herr Loidolt, wir bedanken uns sehr für das informative Gespräch!
Nach der Wohnungsübergabe folgt die Ausgestaltung:
- Zum Thema Ausgestaltung der neuen Wohnung empfehlen wir Ihnen unseren Beitrag:
Die Wandfarbe
Titelbild: artefacti/fotolia