Erfolgreicher Zinshaus-Verkauf: Drei Wege zum besten Preis
Der Wiener Zinshausmarkt boomt weiterhin, die Nachfrage nach Häusern aus der Gründerzeit ist auch in Zeiten von Corona ungebrochen. Was sind die drei besten Varianten für einen erfolgreichen Verkauf – mit erzielbaren Bestpreisen – und was muss eine erfahrene Maklerin bzw. ein erfahrener Makler dafür leisten?
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Der klassische Verkauf, bei dem der Eigentümer ein Maklerunternehmen mit der bestmöglichen Vermarktung seines Zinshauses beauftragt, eignet sich für alle Zinshaustypen. „Wir liefern nach einem Erstgespräch und einer Besichtigung zunächst eine erste Bestandsaufnahme und eine kostenlose Preisbandeinschätzung. Wenn uns der Abgeber mit dem Verkauf beauftragt, erfolgen die weiteren Schritte und unsere Empfehlung für die Strategie: die professionelle Aufbereitung der baubehördlichen Unterlagen, eine detaillierte Bestandsaufnahme, die Durchsicht von Zinslisten, Mietverträgen und Bescheiden, aber auch Bestandsplänen oder Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen für Potentialanalysen. Wir bereiten ein professionelles Marketing mit Verkaufsunterlagen, Exposés und Inseraten in print und online, vor – und organisieren natürlich die Besichtigungen“, erklärt Mag. Jelena Pirker, unsere Teamleiterin Zinshaus. Während der Vermarktungsphase wird der Eigentümer regelmäßig über den aktuellsten Stand informiert, aber auch persönlich betreut, so Pirker: „Der Verkauf eines Zinshauses hat immer eine sehr emotionale Seite. Wir sehen es als eine unserer wichtigsten Aufgaben, unsere Kundinnen und Kunden auch in diesen manchmal schwierigen Situationen professionell mit Ruhe, Kompetenz und Weitsicht zu begleiten“.
Das strukturierte Bieterverfahren wird aufgrund seiner breiten medialen Vermarktung zur Optimierung des Kaufpreises eingesetzt und bietet darüber hinaus weitere Vorteile. In einem üblicherweise zweistufigen Verfahren wird je nach Größe und Komplexität der Liegenschaft mit dem Eigentümer gemeinsam die beste Variante für den Verkaufsprozess erarbeitet. Vorteil für den Verkäufer: er hat vom Start weg die Möglichkeit, die Verkaufsbedingungen und Vertragsinhalte vorzugeben. Dazu gibt ein Prozessbrief Interessenten und Bietern Auskunft über die konkreten Rahmenbedingungen und den Ablauf des Verkaufes. In einem eigenen passwortgeschützten digitalen Datenraum können Kaufinteressenten Einblick in die Unterlagen nehmen und diese selbst oder durch ihre Berater prüfen. Ein regelmäßiger Informationsaustausch über den Stand der Vermarktung und der Besichtigungen wird dokumentiert. „Zunächst werden potenzielle Käufer eingeladen, bis zu einem festgelegten Stichtag ein verbindliches Kaufanbot in der 1. Runde abzugeben. Aus dem Kreis der potenziellen Investoren wird dann die 2. Runde auf die besten Kandidaten eingeschränkt“, erläutert Mag. Pirker. Das bedeutet: Der Verkäufer entscheidet, mit welchen Kaufinteressenten und zu welchen Bedingungen er in die nächste Phase gehen möchte, um dann den endgültigen Bestbieter zu ermitteln.
Die Wiener Zinshaus-Auktion ist eine erprobte Weiterentwicklung des offenen Bieterverfahrens und eignet sich für Zinshäuser mit Verkehrswerten zwischen etwa € 5 Mio. und € 15 Mio., für deren Verkauf ein höchstes Maß an Transparenz und Nachvollziehbarkeit nötig ist. Etwa weil sie im Besitz der öffentlichen Hand, von Verbänden, Erbengemeinschaften oder von Gebietskörperschaften etc sind. Auch hier werden die Bedingungen für die Käufer
(= Bieter) in den sogenannten Feilbietungsbedingungen klar vorgegeben und alle Unterlagen im Vorfeld in einem passwortgeschützten Datenraum deponiert. Der wichtigste Unterschied zum Bieterverfahren ist, neben der festgelegten Frist von rd. 8 Wochen bis zum öffentlichen Auktionstermin, eine umfangreiche Befunderhebung mit anschließender ausführlicher schriftlicher Dokumentation durch einen gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen, die den Bietern vorab eine profunde Entscheidungsgrundlage liefert.