Zinshausmarktbericht Herbst 2019

Wiener Zinshausmarkt heuer über 1,5 Milliarden Euro Umsatz

Preise ziehen weiter an – Share Deals immer beliebter – Marktbericht von Otto Immobilien


Der Wiener Zinshausmarkt eilt von Rekord zu Rekord. Für heuer verzeichnet Otto Immobilien mit einem Umsatz von 810 Mio. Euro den bisher höchsten Wert eines Halbjahres, für das Gesamtjahr prognostiziert man eine deutliche Überschreitung der Grenze von 1,5 Milliarden Euro. Dies geht aus dem aktuellen Zinshausmarktbericht hervor, den Dr. Eugen Otto am Dienstag gemeinsam mit seinen Experten präsentierte. 

Besonders umsatzstark waren laut Otto Immobilien der 2. und 7. Bezirk, wo mit 133 Mio. im 2. Bezirk und 106 Mio. im 7. Bezirk absolute Rekordvolumina umgesetzt wurden, berichtet Martin Denner, BSc,  Leiter Immobilien Research. „Im Jahresvergleich hat sich in der Leopoldstadt das Transaktionsvolumen um mehr als das 4-Fache erhöht, der Anstieg im 7. Bezirk hat sich verdoppelt, was vor allem auf den Portfoliokauf der NOVOREAL Immobilieninvest AG  (der Karl Wlaschek Privatstiftung zuzurechnen) zurückzuführen ist“, so Martin Denner. Bei der Anzahl der Verkäufe verzeichnet Otto Immobilien im 4. und 7. Bezirk die stärksten Zuwächse. In mehr als der Hälfte aller Bezirke haben – im Verhältnis zur Vergleichsperiode –Volumen und Anzahl zugelegt, wobei etwa im 6. oder im 14. Bezirk auch verhaltene Rückgänge registriert wurden.

Mindestpreise teils deutlich gestiegen – Renditen neuerlich gesunken

Das weiterhin geringe Angebot an Gründerzeit-Zinshäusern und die anhaltend starke Nachfrage kurbeln die Preise weiter an - und so haben die Mindestpreise in einzelnen Bezirken deutlich zugelegt. „Den größten Zuwachs bei den Mindestpreisen sehen wir in den Bezirken 4 (+14 Prozent) und 5 (+9 Prozent)“, so  Mag. Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser. Ebenfalls starke Zuwächse gab es im 15. (+7 %)  und 16. Bezirk (+7%).
Generell sind laut Otto Immobilien die Maximalpreise auf hohem Niveau stabil geblieben bzw. nur leicht angestiegen. Auffallend war die Steigerung der Maximalpreise im 3. Bezirk mit 13 % und im 14. Bezirk mit 12%. In den Bezirken 3., 4., 5., und 6. konnten leichte Zuwächse mit jeweils 7 % und 6 % verzeichnet werden. „Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.550,− Euro/m² verkauft“, berichtet Mag. Buxbaum.

Die Entwicklung der Renditen spiegelt ebenfalls das anhaltend große Interesse der Investoren wider, denn die Maximalrenditen sind in fast ganz Wien weiter gesunken. In den Innergürtelbezirken betrug die Veränderung der Maximalrendite zwischen -0,2 und −0,4 %-Punkten. Am stärksten fiel die Reduktion im 2. Bezirk mit -0,2% aus. Bei den Minimalrenditen beobachtet Otto Immobilien trotz des generell niedrigen Niveaus in einigen Bezirke nochmals ein Rückgang von 0,1 %-Punkten, im 14. Bezirk sogar ein Minus von 0,3%-Punkten, so Mag. Richard Buxbaum. 

Unternehmen mit Abstrichen weiterhin sehr aktiv – Share Deals legen zu

Gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr hat sich bei der Verteilung der Käufer-Verkäufer-Gruppen ein wenig Bewegung gezeigt, doch der Vorjahrestrend setzt sich fort. So sind 59,7 % des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2019 von Unternehmen erzielt worden, 36,3 % von Privatpersonen. 4 % des Transaktionsvolumens entfallen auf die Gruppe Sonstige, zu denen diesmal insbesondere Privatstiftungen und Kammern zählen.

Für die vorliegende Herbstausgabe hat Otto Immobilien in Kooperation mit Mag. Florian Schmidl, Partner bei Moore Stephens City Treuhand, neuerlich die Auswertung auch nach Share Deals, also der Übertragung von Anteilen an der immobilienbesitzenden Gesellschaft, vorgenommen.  Demnach hat die Zahl der Share Deals, wie schon im Vorjahr, wieder zugenommen. In der Periode September 2018 bis Juli 2019 wurden 51 Transaktionen umgesetzt – das sind um rund  6% mehr als im Vorjahres-Vergleichszeitraum. „Großer Beliebtheit erfreut sich der Share Deal insbesondere im Unternehmensverband sowie in der Familie“, berichtet Mag. Florian Schmidl. Mit Stichtag 15. Juli 2019 wurden im ersten Halbjahr 2019 bei 51 Share Deals 55 Häuser übertragen, was einer leichten Steigerung gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres entspricht. Der Anteil der mittels Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser war mit 25 % in der Vergleichsperiode hoch, dieser wird sich durch den zu erwartenden Nachlauf bei den Asset Deals aber noch leicht verändern, prognostiziert Mag. Schmidl.  
                                               
Veränderungen gibt es auch neuerlich beim Gesamtbestand der Wiener Gründerzeit-Zinshäuser, den Otto Immobilien seit mehr als 10 Jahren kontinuierlich erhebt.  Demnach gab es in Wien mit Stichtag 14. 8. 2019 nur noch rund 13.958 – also erstmals weniger als 14.000 - klassische Gründerzeit-Zinshäuser, was einem Rückgang des Bestandes seit 2009 um etwas mehr als 11 % entspricht – aber vor allem auf Parifizierungen und Nutzungsänderungen und zu einem kleinen Teil auf Abbrüche zurückzuführen ist.

Als Quellen für den ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht dienten neben eigenen umfangreichen Recherchen die Eintragungen im öffentlichen Grundbuch, der Kaufvertragsspiegel von IMMOunited, der Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien sowie Daten der Statistik Austria und die Daten des Firmenbuches.