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Wiener Zinshausmarkt

Wiener Zinshausmarkt
September 2016 Wiener Zinshausmarkt: Umsatz und Angebot sinken, Nachfrage weiter hoch BREXIT begünstigt Kaufinteresse – Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien: Erstmals Auswertung von Share Deals
Wien (27.9.2016) - Hohe Nachfrage, geringes Angebot, weniger Umsatz bei leicht steigenden Preisen: das sind kurz gefasst einige Ergebnisse des Ersten Wiener Zinshaus-Marktberichtes der Otto Immobilien Gruppe, den Unternehmenschef Dr. Eugen Otto am Dienstag gemeinsam mit seinem Expertenteam präsentierte. Nach den Rekordwerten des Vorjahres mit einem Umsatz von 1,28 Mrd. Euro sind die Umsätze heuer deutlich gesunken und dürften sich wieder bei jenen des Jahres 2014 mit stabilen Durchschnittswerten einpendeln. So wurde im ersten Halbjahr 2016 ein Umsatz von 232 Mio. Euro beobachtet, annähernd dasselbe Transaktionsvolumen wie im ersten Halbjahr 2014, heißt es bei Otto Immobilien.
 
Die hohe Nachfrage werde auch durch die aktuelle wirtschaftliche Lage sowie den BREXIT begünstigt, erklärte Mag. Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser: „Viele private aber auch institutionelle Anleger suchen die stabile und sichere Veranlagung im ´Wiener Gold´, darunter waren zuletzt auch zahlreiche ausländische Investoren“. In der Folge sind vor allem die Mindestpreise im Durchschnitt um zwei Prozent gestiegen. Konkret beobachtet man Preisanstiege vor allem in den Regionen 4 (5., 6.,7. Bezirk) sowie 5 (8. und 9. Bezirk) aber auch in der Region 8 (15. Bezirk). Bei den Maximalpreisen wurde der höchste Zuwachs in der Region 9 (16., 17. Bezirk) mit einem Plus von 5 Prozent verzeichnet. „Generell kann man sagen, dass in Wien aktuell kein durchschnittlich ausgestattetes Zinshaus unter einem Preis von 1.000,− Euro/m² angeboten wird“, so Mag. Buxbaum.
 
Stabil und gegenüber dem Frühjahr kaum verändert sind derzeit die Renditen, erläuterte Mag. Alexander Bosak MRICS, Leiter der Abteilung Immobilien Research: „Während die Mindestrenditen außerhalb des Gürtels um 0,1 %-Punkte bis 0,2 %-Punkte sanken, blieben die Mindestrenditen in den Innergürtelregionen unverändert - ein ähnlich stabiles Bild zeigt auch der Blick auf die Maximalrenditen.“
 
Share Deals derzeit bei durchschnittlich 5,9 Prozent – Tendenz steigend
 
Erstmals am Wiener Zinshausmarkt hat Otto Immobilien im vorliegenden Bericht die Daten nicht nur nach den klassischen Asset Deals sondern auch nach Share Deals, also der Übertragung von Anteilen an der immobilienbesitzenden Gesellschaft, ausgewertet. In Kooperation mit Mag. Florian Schmidl, Partner bei Moore Stephens, wurden Verkäufe rückwirkend bis 2009 erhoben. Damit konnte erstmals der ständig steigende Anteil der Transaktionen mittels Share Deals wissenschaftlich belegt werden. Mag. Bosak: „Im Durchschnitt beträgt der Anteil der durch Share Deals transaktionierten Gründerzeit-Zinshäuser 5,9% - bei steigender Tendenz.  Ab dem Jahr 2013 hat der Anteil deutlich zugenommen und betrug im Rekordjahr 2015 bereits 10,3 %.“ Besonders hervorzuheben ist nach den Worten Bosaks die Region 1 (1. Bezirk). Hier betrug der Anteil der durch Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser 17,8%, was einem dreifach höheren relativen Anteil im Vergleich zum Durchschnittswert für ganz Wien entspricht. „Es handelt sich dabei meist um größere Objekte, die zuvor in einem Asset Deal mit einem Wert ab 10 Mio. Euro verkauft wurden“, so Bosak. Sonst liege nur die Region 4 (5., 6., 7. Bezirk) bzw. die Region 11 (20. Bezirk) über dem Wiener Durchschnitt.
Mag. Florian Schmidl, Partner bei Moore Stephens: „Ein Patentrezept für die Bevorzugung des Share Deals gegenüber dem Asset Deal gibt es nicht. Parameter wie das Alter der Gesellschaft, der Anschaffungszeitpunkt der Immobilie, bestehende Verlustvorträge uvm. können auf die eine oder die andere Übertragungsform hinweisen. Letztlich ist aber das Gesamtbild entscheidend und auch subjektive Einflüsse auf Käufer- und Verkäuferseite sind dabei zu berücksichtigen.“
 
Stadtentwicklung am Nordwestbahnhof mit viel Potenzial
 
Auch viel versprechende Wiener Grätzel wurden im aktuellen Marktbericht wieder beleuchtet: demnach setzt man vor allem in das Stadtentwicklungsgebiet rund um den Nordwestbahnhof Hoffnungen: „Langfristig werden dadurch vor allem der 2. und der 20. Bezirk eine Aufwertung erfahren“, so Mag. Buxbaum. Für die Bezirke  Margareten, Favoriten und Hernals sieht Otto Immobilien Potenzial durch zukünftige infrastrukturelle Planungen.
 
 Bezogen auf die Gesamtanzahl der Transaktionen, die sich aus sogenannten Asset-Deals, bei denen 100% der Grundbuchsanteile übertragen werden und aus transaktionierten Objekten von Share Deals zusammensetzt.