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34. Büromarktbericht

34. Büromarktbericht
November 2017 Wiener Büromarkt: Rekordwerte am Investmentmarkt, deutlich weniger Vermietungen Stimmungsbarometer „im grünen Bereich“ - Büro- und Investmentmarktbericht von Otto Immobilien
Deutlich weniger Vermietungen, rekordverdächtig hohe Investmentumsätze und geringere Renditen: So präsentiert sich der Wiener Büromarkt im Herbst 2017 laut aktuellem Büro- und Investmentmarktbericht von Otto Immobilien, den Firmenchef Dr. Eugen Otto am Dienstag mit seinem Expertenteam erläuterte. Generell ortet man ein stabiles wirtschaftliches Marktumfeld und vor allem eine positive Stimmung bei Großmietern, die Otto Immobilien wieder mit einem eigenen Stimmungsbarometer erhoben hat.

Am Vermietungsmarkt fiel in den ersten drei Quartalen die Vermietungsleistung mit rund 74.000 m² im modernen Bürobestand im Vergleich zum Vorjahr um 63 Prozent geringer aus. „Allerdings gehen wir auf Basis der bereits geführten Mietvertragsverhandlungen von einem starken vierten Quartal aus und prognostizieren für heuer eine Vermietungsleistung von rund 160.000 m²“, betonte Mag. Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams.  Im Vergleich zum - starken - gesamten Vorjahr werden die Vermietungen in diesem Jahr um voraussichtlich 41 Prozent zurückgehen.

Die Neubauleistung für moderne Flächen nach VRF-Standard* wird heuer mit 143.000 m² deutlich zunehmen, heißt es im Marktbericht. Allerdings sind drei Viertel dieser Flächen bereits vorvermietet oder eigengenutzt und stehen dem Markt daher nicht zur Verfügung. „Noch höher werden die Fertigstellungen im kommenden Jahr ausfallen, bevor sie dann nach unseren Erhebungen im Jahr 2019 auf ein historisches Tief sinken“, so Mag. Alexander Bosak MBA MRICS, Leiter der Abteilung Immobilien Research. Auf Basis der Vorvermietungen und Vermietungen für Objekte, die 2017 fertiggestellt werden, sieht man bei Otto Immobilien derzeit klare Tendenzen für die Nachfrage in den einzelnen Submärkten. Besonders stark: der Submarkt Hauptbahnhof, bei dem der Vorvermietungsgrad für in diesem Jahr fertiggestellte Flächen bereits 100 % beträgt. Sehr gefragt ist auch der Submarkt Prater/Lassallestraße, wo rund 86 % des heuer fertig gestellten Gebäudes bereits vermietet sind.
 
Die Mietpreise haben sich laut Otto Immobilien heuer unterschiedlich entwickelt. Die Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt blieben mit netto EUR 25,75 pro m² gleich, die Durchschnittsmieten sind um 5 Prozent auf EUR 14,50 pro m² und Monat gestiegen, erläuterte Mag. Alexander Fenzl.   Interessante Entwicklungen sieht man bei Otto Immobilien für Coworking Spaces. So hat der Betreiber weXelerate zuletzt im Stilwerk im 2. Bezirk eine adäquate Bürofläche gefunden, für das 4. Quartal werden weitere signifikante Vermietungen sowohl für Coworking Spaces als auch für Office-Center erwartet. Mag. Fenzl ortet derzeit zwischen diversen potentiellen Betreibern „eine Art Rennen, wer denn der erste große Anbieter für Coworking Spaces in Wien sein wird“.

Für die Leerstandsquote hat Otto Immobilien im aktuellen Marktbericht ebenfalls wieder die Kriterien des Vienna Research Forums herangezogen. Demnach lag diese mit Ende des dritten Quartals bei rund 5,3 Prozent und ist damit leicht gesunken. 
 
Investmentmarkt boomt – 70 Prozent internationale Investoren

Am Investmentmarkt zeichnet sich laut Otto Immobilien mit einem Umsatz von bisher 3,7 Milliarden Euro schon jetzt ein absolutes Rekordjahr ab. Im vierten Quartal dürfte sich dieser Wert noch auf 4,2 Milliarden Euro erhöhen, betonte Abteilungsleiter Investment Dkfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS bei dem Pressegespräch.  „Ausschlaggebend für die hohe Attraktivität des Wiener Investmentmarktes sind die anhaltend hohe Liquidität von institutionellen Investoren sowie die nach wie vor höheren Renditeerwartungen im Vergleich zu anderen Anlagealternativen“, so Lukaschek. Nach Erhebungen von Otto Immobilien gingen heuer fast 70 Prozent der Käufe an internationale Investoren, wobei mehr als die Hälfte von ihnen aus Deutschland kommt.

Die Renditen für Top-Büroobjekte sind nach Angaben des Investmentexperten gesunken und liegen derzeit bei 3,90 Prozent. „Seit Herbst 2016 beobachten wir Preissteigerungen in Höhe von immerhin 9 Prozent und eine weiterhin starke Nachfrage internationaler Investoren“, so Lukaschek.
 
* Berücksichtigt werden laut Vienna Research Forum nur moderne Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen.