Sie befinden sich hier:

  • Otto
  • Erster Wiener Zinshausmarktbericht: Fünfjahres-Analyse von Otto Immobilien

Erster Wiener Zinshausmarktbericht: Fünfjahres-Analyse von Otto Immobilien

November 2013 Wiener Zinshausmarkt: Preise seit 2009 deutlich angestiegen
Der Wiener Zinshausmarkt war in den vergangenen fünf Jahren - trotz variierender Umsätze - ein stabiler und essentieller Faktor am heimischen Immobilienmarkt und damit klarer „Gewinner“ der Finanzkrise. Dies geht aus dem aktuellen Zinshaus-Marktbericht der Wiener OTTO Immobilien Gruppe hervor, der aus Anlass des fünfjährigen Jubiläums einen analytischen Rückblick auf sämtliche Daten für den Zeitraum 2008 bis 2013 liefert. Ein weiteres Ergebnis der heute, Montag, präsentierten umfangreichen Untersuchung: Die Preise am Wiener Zinshausmarkt sind in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt um rund ein Drittel angestiegen, die Renditen hingegen sind dementsprechend kontinuierlich gefallen.

Der aktuelle Zinshausmarktbericht erfasste sämtliche im Grundbuch registrierte Transaktionen vom Jänner 2008 bis zum Juni 2013 und liefert so eine profunde Übersicht über die „bewegte Entwicklung am Markt“, betonte Studienautorin Lene Kern M.A. So wurde etwa 2008 ein Umsatz von EUR 680 Mio. registriert, im Jahr 2009 ein Umsatz von mehr als 1 Mrd. Euro, im Folgejahr sank diese Wert wieder auf EUR 836 Mio. Umgesetzt wurde der Großteil zumeist in der jeweils zweiten Jahreshälfte, gemäß dem Motto „Herbstzeit ist Zinshauszeit“. Einzige Ausnahme war das Jahr 2012, als wegen der „Immobiliensteuer NEU“ schon in der ersten Jahreshälfte ein Ansturm auf das „Wiener Gold“ verzeichnet wurde.

Zum Teil deutlich gestiegen sind die Mindestpreise, heißt es im Fünfjahresrückblick der OTTO Immobilien Gruppe. Während man im Herbst 2009 in einigen Lagen für manche Objekte EUR 300,- pro m² bezahlt hatte, muss man heute für vergleichbare Häuser zumindest   EUR 660,- pro m², also mehr als das Doppelte,  aufwenden. Geringer hingegen die Preissteigerung im Top-Segment: lagen die Spitzenpreise für ein Gründerzeit-Zinshaus bzw. -Zinshausanteil  im Herbst 2009 noch bei 5.000,- pro m²,  so stieg dieser Wert bis zum Herbst 2013 auf  EUR 5.510 pro m²,  also um rund 10 Prozent.

Reziprok dazu entwickelten sich die Renditen in den letzten fünf Jahren: Während zu Studienbeginn im Jahr 2009 die geringsten Renditen noch bei 2 Prozent lagen, sind diese seither auf 1,4 Prozent gesunken.  Auch von Spitzenrenditen von 7,6 Prozent im Herbst 2009 kann man heute nur träumen – 6 Prozent sind aktuell die höchsten Renditen,  recherchierte OTTO Immobilien.
 
 
Das Wiener Zinshaus - für Generationen in privater Hand
Wem gehören die klassischen Wiener Zinshäuser?  Auch dieser  Frage sind die Experten der OTTO Immobilien Gruppe nachgegangen und es zeigt sich: knapp drei Viertel, nämlich rund 74 Prozent der Zinshäuser, stehen im Eigentum von Privatpersonen, rund 18 Prozent von Unternehmen, knapp 8 Prozent gehören Stiftungen, Religionsgemeinschaften, der Stadt Wien etc. Bei der Gruppe der Privaten sind die Zinshäuser oft über Jahrzehnte, wenn nicht Generationen, in derselben  Familie.

Seit 2009: 4 Prozent des Zinshaus-Bestandes „verschwunden“
Mit Beginn der Untersuchungen wurde erstmals auch der aktuelle Bestand an Zinshäusern – nach der OTTO-Methode* - erhoben. Damals wurden in ganz Wien 15.529 Gebäude als klassische Wiener Gründerzeit-Zinshäuser definiert, heute sind es nur mehr knapp 14.950, also um 4 Prozent weniger. Ursache dafür ist eine neue Nutzung der Objekte, etwa als Wohnungseigentum; der Abbruch von Zinshäusern macht erfreulicherweise nur einen sehr geringen Anteil aus.

2013: Nur geringe Umsätze im ersten Halbjahr
Für den Wiener Zinshaus-Marktbericht wurden neben dem Rückblick auf die vergangenen fünf Jahre auch wieder die aktuellen Jahresumsätze erhoben: demnach waren mit nur knapp EUR  199 Mio. die Umsätze im ersten Halbjahr 2013 besonders schwach, auch die Zahl der Transaktionen war geringer als in den Vorjahren. „Im Herbst allerdings ist nach meiner Wahrnehmung der Zinshausmarkt wieder deutlich lebendiger. Insbesondere weil die Nachfrage von Privatanlegern nach entwickelten Häusern weiter zugenommen hat“ berichtet Markus Steinböck, Experte für Zinshäuser bei OTTO Immobilien.
Die Preise und Renditen zeigten sich heuer auf konstantem Niveau: Die niedrigsten Einstiegspreise mit EUR 660,- pro m² findet man weiterhin in den Bezirken 10 und 11. Dies war in den vergangenen 5 Jahren zugleich auch die aktivste Region – immerhin 300 Häuser wechselten in diesem Zeitraum in Favoriten und Simmering den Besitzer.
 
Trendviertel: Ottakring ist „in“
Auch für das Jahr 2013 haben die Experten von OTTO Immobilien wieder die aktuellen Hotspots Wiens aufgespürt. Dazu zählen einige Grätzel in Ottakring, nämlich jene rund um den Brunnenmarkt, den Yppenmarkt sowie Alt-Ottakring oder das Sonnwendviertel im 10. Bezirk - aufstrebende Lagen, die in letzter Zeit durch neue Wohnbauprojekte gewonnen hätten, berichtete Mag. Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser. Auch grundsätzlich sieht er einen weiteren Trend in Richtung der Außengürtellagen, konkret für die Bezirke 12., 15., 16. und 17., wo es noch prachtvolle Gründerzeit-Zinshäuser mit großer Nachfrage auch seitens der Mieter gebe, so Buxbaum.
 
Fünf Jahre Erster Wiener Zinshaus-Marktbericht: 120.000 Daten ausgewertet
Für Dr. Eugen Otto, der die Jubiläumsausgabe des Ersten Wiener Zinshaus-Marktberichtes heute mit seinem Team präsentierte, haben sich die umfangreichen Recherchen gelohnt. „Der Markt ist – auch im Sinne vieler privater Eigentümer - nicht nur transparenter und nachvollziehbarer geworden. Bei vielen handelnden Personen ist auch das Bewusstsein gestiegen, daß ein klassisches Wiener Gründerzeithaus mit seiner gegliederter Fassade und seinen klassizistischen Ornamenten nicht nur ´Dach über dem Kopf´, sondern auch ein wesentlicher Teil unserer Wiener Lebenskultur ist“, so Dr. Otto. Der Aufwand für die Recherchen zum Ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht war tatsächlich erheblich: über 120.000 Datensätze wurden seit 2008 anhand des Kaufvertragsspiegels von IMMOunited, aber auch aus dem öffentlichen Grundbuch, dem Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien und der Statistik Austria vom Research-Team von OTTO Immobilien dafür ausgewertet.
 
Auf einen BLICK:
Das durchschnittliche Wiener Standard-Zinshaus, steht in Ottakring, hat eine strukturierte Fassade und verfügt über eine Nutzfläche von 900 m² bis 1.500m². Es ist um – durchschnittlich - EUR 1,6 Millionen zu haben. Theoretisch, wäre es nicht seit mehreren Jahrzehnten im Eigentum einer Privatperson….
Die Renditen 2009: durchschnittlich 4,69%
Die Renditen 2013: durchschnittlich 4,01%
Die Preise 2009: durchschnittlich EUR 1.243,- pro
Die Preise 2013: durchschnittlich EUR 1.700,- pro
 
  
 
* Als Gründerzeit-Zinshäuser im engeren Sinn definiert Otto Immobilien jene Gebäude, die in den Jahren 1848 – 1918 im Stil des Historismus (mit den entsprechenden Stilelementen, wie gegliederter Fassade etc.) in geschlossener Bauweise errichtet wurden, die keine Sondernutzung haben (z.B. öffentliche Gebäude) und an denen kein Wohnungseigentum begründet wurde.