Wiener Büromarkt: Vorsichtiger Optimismus
Positive Dynamik
Am Wiener Büromarkt mehren sich die Signale für eine leichte Erholung. Im zweiten Quartal wurden am gesamten Büromarkt knapp 30.596 Quadratmeter Büroflächen, gemäß den Qualitätsstandards des Vienna Research Forums (moderne Büroflächen, ab 1990 gebaut/generalsaniert mit gewissen Qualitätskriterien), vermietet. Dies ist zwar der geringste Wert der vergangenen vier Jahre im Vergleichszeitraum, aber ein Plus gegenüber den Monaten Jänner bis März 2020. Denn im ersten Quartal 2020 lag die Vermietungsleistung gar nur bei 12.977 Quadratmetern – das war ein Minus von rund 65 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019. „In Anbetracht dessen bin ich mit der positiven Dynamik seit Anfang Juni sehr zufrieden, der Büromarkt ist mit einem blauen Auge davon gekommen,“ sagt Steven Bill Scheffler, Teamleiter Bürovermietung bei OTTO Immobilien.
Schuld ist nicht nur Corona
Es liegt zwar die Annahme nahe, dass die niedrige Vermietungsleistung auf die Ausgangsrestriktionen der vergangenen Monate oder potenzielle wirtschaftliche Folgen für die Unternehmen zurückführen ließe. Dies sei jedoch nur die halbe Wahrheit, so Scheffler.
Vielmehr hatte bereits auch die unterdurchschnittliche Fertigstellungsleistung an Neubauflächen im Bürosegment im Jahr 2019 massive Auswirkungen auf das erste Quartal dieses Jahres gezeigt. Kamen 2018 nämlich noch rund 256.000 Quadratmeter auf den Markt, waren es im Vorjahr nur etwa 36.000 Quadratmeter. Daher werde die geringe Leerstandsquote von knapp unter vier Prozent auch noch die nächsten Wochen und Monate spürbar sein.
Gut gefüllte Pipelines
Doch der Durchhänger war nur von kurzer Dauer. Bereits heuer gehen die Experten von OTTO Immobilien von einem Fertigstellungsvolumen von 155.000 Quadratmetern aus. Und auch für 2021 ist die Projektpipelines mit 137.000 Quadratmetern gut gefüllt.
Vorsichtiger Optimismus
Für die nächsten Monate zeigt sich Scheffler „vorsichtig optimistisch“. Denn die allgemeine Stimmung am Markt sei positiv. „Viele Unternehmen haben seit einigen Wochen die Büroflächensuche wieder aktiv auf der Agenda“, so Scheffler. Vor allem die Pharmabranche, aber auch Telekommuniktations-, IT- sowie Infrastrukturunternehmen sind derzeit auf der Suche nach neuen Flächen.
Trendumkehr
Angesichts der Infektionsgefahr liegt dabei das Augenmerk weniger auf Großraumbüros, sondern wieder eher auf kleineren Räumen. Unter Druck gekommen sei daher auch das in den vergangenen Jahren boomende Co-Working. „Man wird die engen Belegungen auflockern müssen, um den Abstandsregelungen gerecht zu werden“, sagt Scheffler. Besser gestellt sei es um klassische Business Center, die abgeschlossene Räume bieten. Ein weiterer Pluspunkt derselben seien ihre flexiblen Laufzeiten. „Business Center sind daher aktuell vermehrt nachgefragt“, sagt Scheffler.
Das neue Arbeiten: Statt Allroundbüro künftig Workzones und Worklounges
An einen grundlegenden Rückgang des Büroflächenbedarfs angesichts von Home Offices und Teleworking glaubt Scheffler im übrigen nicht. „Das Büro wird auch weiterhin seine Daseinsberechtigung haben. Aber es wird sich neu erfinden“, ist er überzeugt. Gemeint seien damit die Nutzungsarten, die das Büro als Arbeitsstätte abbilde. „Bis dato sollte das Büro ein echter Alleskönner sein“, sagt Scheffler. Und zwar ein Arbeitsplatz, um effizient und konzentriert zu arbeiten, Raum für den strategischen Austausch mit Kollegen sowie Brutstätte für Innovation und Kreativität – idealerweise alles noch an ein und demselben Tisch. Die vielfach positiven Erfahrungen mit Home Office sowie die nach wie vor geltenden Abstandsregelungen könnten jedoch zu einer neuen Arbeitsweise führen, bei der das Büro vom Allrounder zum Ort für prozessbasiertes Arbeiten wird. „Dabei wird je nach der zu erledigenden Aufgabe der Arbeitsort gewählt“, erklärt Scheffler. Gewechselt wird nicht nur zwischen Büro und Home Office, sondern auch innerhalb des Büros. „Statt der bisherigen All-in-one Arbeitsplätze könnte es künftig Workzones für konzentriertes Arbeiten, ähnlich den Ruheabteilen in den Zügen, sowie Worklounges für Arbeiten, die auch einen informellen Austausch oder Telefonate zulassen, geben“, sagt Scheffler.
Ausweichquartier
Zudem sieht Scheffler noch eine weitere Chance des nun erprobten Home Offices: „Sollte zum Beispiel eine Bürofläche nicht fristgerecht zu Verfügung stehen, könne ein Unternehmen auch die Belegschaft für ein paar Wochen ins Home Office zurück bestellen. „Das wäre früher undenkbar gewesen. Nun ist dies ein akzeptables Werkzeug im Projektmanagement,“ sagt Scheffler.
Gesundheitsaspekte im Fokus
Nicht nur bei der Anordnung und Ausstattung der Arbeitsplätze steht die Gesundheit der Mieter und ihrer Mitarbeiter im Fokus. Diese würden nun auch einen größeren Wert beispielsweise auf kontaktlose Zutrittssysteme legen sowie auf Lüftungsanlagen, die zur Reduktion der Virenbelastung in der Luft beitragen.
Innovationsschub auch für Makler
Die technische Weiterentwicklung macht allerdings auch vor den Maklern selbst nicht Halt: Videobesichtigungen, virtuelle Rundgänge sowie digitales Staging haben sich in den vergangenen Wochen und Monaten fest etabliert.